商业地产筹备期租金方案评审-凯发app平台

核心提示：商业地产是以零售物业的租金收入为目的长期房地产投资。商业项目的租金水平决定着投资商的回报水平，租金制定偏低，会导致投资回报达不到预期，但租金偏高则会使商家经营压力过大，不利于商业项目稳场旺场，因而制定科学合理的租金水平也是投资方最重要的决策事项之一。
 

 

    一般而言，投资商在土地获取前进行项目可行性研究（或收购在建项目做尽职调查）时就要对租金水平进行预估，以判断整个项目的回报水平是否满足投资要求。而在项目获取后的筹备阶段，则应在进一步明确项目定位的基础上，根据拟定的业态组合进一步推演出细化到各楼层乃至店铺的租金价格以及相关租赁条件，形成《租赁决策文件》，从而作为招商人员的谈判依据及项目租金收入的考核依据。在这个时期进行的租金方案评审，即构成筹备期租金方案评审。

 

    注：租赁决策文件：通常情况下，购物中心内多数零售类商家的租期为3年，因而万达据此调整周期设定为3年。每一个3年被称为一个租赁决策期，对每个租赁决策期内的商家租赁条件及租金目标等进行设定的文件称为“租赁决策文件”。租赁决策文件一般按照主力店、次主力店、小型商家的分类对租赁面积、租金总额、租金单价、免租期政策、租期限定、品牌级次设定相应的指标。对单个项目，通常还会明确设定楼层租金单价或业态租金单价。

 

    表1列举了租金制定的两种方法

    

 

    租金评审的两个主要关注点如表2所示（评审过程中须注意两者的平衡）。

 

 

    万达广场模式成熟，投资额合理，现金回流充裕，因此租金一般均能满足财务指标要求，所以租金评审的重点在于：既符合商业规律、“让商家赚钱”，又是要使集团利益最大化，确保核心资产在其生命周期内稳定、兴旺地提供现金流。截至2013年9月30日，万达已有78座分布在全国各地的广场开业，能够提供大量的内部数据作为参照、进行比较，判断出筹备期广场的合理租金水平，这也是万达租金评审与行业内其他公司的核心区别之一。下面结合万达的实践对租金评审进行描述。

 

    一、评审流程

 

    对于商业地产连锁化发展的万达而言，筹备期租金方案评审，一般是在每年的3月至8月，对第二年开业的万达广场进行的。此时项目已处于在建状态，执行招商和运营管理的万达商业管理公司（简称“商管公司”）初步拟定租金方案，即万达广场《租赁决策文件》，由万达集团内部的独立第三方机构——研究部进行评审，结果形成专题报告，供集团领导决策参考。

 

    评审流程分为如下两个阶段。

 

 

    （一）评审阶段

    资料准备：研究部依据上一年度全部广场实际销售数据，对“租金定价模型”（将在本节第三部分评述）进行验证和更新。

    形成报告：研究部运用“租金定价模型”，结合数据采集和实地调研，完成对次年开业项目的综合分析和打分，输入模型后得到租金的合理范围；与商管公司交换意见后，由研究部研成独立的筹备期租金方案评审报告，经分管副总裁审核后，上报集团总裁。

 

    （二）审定阶段

    初审：在集团总裁专题会上，商管公司和研究部分别对次年开业项目的《租赁决策文件》（含主力店、次主力店、步行街的租金、免租期等）进行汇报和评审意见阐述；经至少两轮对上述文件中各项指标的逐个、反复讨论，初步形成一致意见，由商管公司修订后上报集团董事长。

    终审：在集团董事长专题会上，由董事长听取各方意见，最终敲定该文件。最后经租赁决策委员会成员签批后，下发商管公司执行。

 

    二、评审方法

 

    一般而言，由于主力店、次主力店租金弹性较小，通过市场比较法，其租金水平相对较容易确定，这里仅对非主力店、非次主力店部分，即万达广场室内步行街的租金评审予以描述。

 

    除了行业通常需要考虑的财务指标外，万达租金评审方法的核心是通过内部比较法，运用全部已开业万达广场实际销售数据，首先对筹备期广场商家可能实现的销售平效进行预测，进而通过合理租售比法，推导出商家可承受的租金范围。

 

 

    （一）对销售平效进行预测

    万达通过对已开业万达广场步行街经营业绩的外部影响因素、内部影响因素及实际经营表现的研究，梳理出销售平效的五大类影响因素，并运用统计学方法对各项因素与销售平效的关系进行了量化处理，再结合实际销售数据进行验证，从而预测出筹备期广场可能实现的销售水平。

 

    1、平效影响因素

    平效影响因素分为外部和内部，外部影响因素包括城市指标、区域指标和地块指标三大类，这些指标一般都有行业上较为通行的评价标准；而内部影响因素包括项目指标和总部指标两大类，这是基于万达自身大量数据积累才能得到经验值，也仅适用于万达广场自身的项目。评审时需要对上述五大类影响因素进行逐一评审，下表对这些影响因素的具体内容进行了简要介绍。

 

 

    2、指标打分

    上述指标按设定分值级别进行打分，按照评分的方式分为定量打分和定性打分，其中定量打分的指标均分布在城市指标中，包括常住人口、人均gdp、人均可支配收入和社会消费品零售总额等，即根据指标的数据和对应的指标阀值进行打分；其余指标则采用定性评分，即根据该指标的描述按照相应评分方法进行打分。

 

    3、平效预测

    根据全部已开业万达广场销售数据和上述指标得分，利用统计学方法，导师出其相互关系，即筹备期万达广场平效预测经验公式（包括各项影响因素对销售平效的影响权重）；利用该公式，计算出筹备期广场步行街开业后可能实现的销售平效。由于万达广场步行街多分为三层，各楼层业态组合相对固定，因此具体评审时会对各楼层销售平效给出预测值，以便对楼层租金进行判断。

 

    （二）运用合理租售比法推导出租金范围

    租售比是衡量商家经营状况健康与否的核心指标。但即便是同个品牌，直营店和代理商的进货成本不同，其承租能力也不一样。因此对于一个购物中心而言，由于其档次、业态组合及品牌组合不同，很难有一个行业通行的租售比合理值。不过，由于万达建筑结构相似、联发商家多，业态组合、品牌组合具有较强的可比性，万达已经总结出各业态（万达除主力店、次主力店外的商家被划分为服装服饰、餐饮美食、生活精品三大类）、各楼层的合理租售比经验值；因此结合各楼层销售平效预测值，运用合理租售比区间法就可以导出该广场的合理租费范围，再扣除物业费，得到合理租金水平。此时计算出的租金是预计商家能够承受的合理范围，未考虑免租期因素，具体评审时可根据免租期政策进行相应折算。

 

    （三）评审意见

    通过将研究部测定的租金与商管制订的租金进行比较，租金评审通常按照如下结果形成意见或建议。

    （1）若租金超过评审测算的合理区间上限，一般建设增加免租期，或降低租金单价；

    （2）若租金低于评审测算的合理区间下限，则建议提高租金单价，或减少免租期，以保证该项目的投资回报。

 

    对五大类指标进行评审和打分后，研究部运用前述评审方法测算出该万达广场室内步行街租金水平的合理范围，认为该项目在2013年开业的全部万达广场中属于优质项目，租金水平排序靠前，与商管公司对该项目的判断一致；但在室内步行街租金单价上，商管租金预判低于研究部测算的合理租金下限，因此评审报告建议决策层提高该项目室内步行街租金单价。