“现金为王”的经营理念下如何做好现金流计划管理？-凯发app平台

核心提示：对于商业地产而言，项目建设需要占用大量资金，因此加强企业资金的合理筹划和使用、保持现金流的安全性和流动性、做好商业地产项目的现金流管理显得尤为重要。

    现金流计划管理是指以现金流量作为管理的重心、兼顾收益，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动而构筑的管理体系，是对当前或未来一定时期内的现金流动在数量和时间安排方面所做的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。

    对于凯发app平台-凯发k8官网下载而言，项目建设需要占用大量资金，因此加强企业资金的合理筹划和使用、保持现金流的安全性和流动性、做好商业地产项目的现金流管理显得尤为重要。
 

 

    一、现金流管理从何下手

    1. 现金流入

    商业地产项目的现金流入主要由三个方面构成：

    （1）销售收入：指销售产品所获得的相关现金流入，如销售住宅、商铺获得的收入；

    （2）融资收入：指通过土地抵押等方式向银行等金融机构融资获得的现金流入，如各开发贷、经营贷收入等；

    （3）往来收入：指与往来单位发生的各类往来款项收入，如万达集团拨入的启动资金等。

    2.现金流出

    商业地产项目的现金流出主要由以下几个部分构成：

    （1）工程支出：指直接用于项目工程建设的各项支出，包括土地价款、各类行政事业收费、工程款等。

    （2）还贷支出：指归还银行贷款本金的各项支出；

    （3）税费支出：指项目建设过程中发生的期间费用、各项税金等支出，如项目管理费用、营销费用、营业税金、土地增值税、所得税等支出；

    （4）往来支出：指与往来单位发生的各类往来款项支出，如归还集团借款等。

    二、怎样做好现金流计划管理

    项目现金流计划管理是项目目标管理的重要组成部分。项目在开盘前一个月签批完成项目经营决策文件，确定项目整体经营期、销售收入、净现金流等目标。项目以确定的整体经营目标为依据，定期编制现金流计划表，对项目整体现金流动情况进行管控，具体如下：

    1. 定期编制现金流计划表

    为了保证项目现金流的安全性及流动性，万达集团除按国家会计制度规划编制现金流量表外，还结合实际需要，设计了自己的现金流计划表。根据企业经营情况，要求项目定期编制上报。万达集团项现金流计划表由以下四个部分组成。
 

    （1）销售计划表：根据项目整体销售目标、市场情况、集团下达的年度营销目标，按照项目产品类别（如写字楼、住宅、商铺、车位等）分别测算销售面积、销售均价，汇总后形成项目月度认购计划、签约计划及回款计划；

    （2）工程计划表：工程进度计划表主要根据项目交地时间、自持物业的开业时间、项目推盘进度，合理确度各区域的开工、四证、正负零、预售工程形象进度、主体封顶、竣备和入伙等时间节点，并根据项目开发进度测算项目经营期，为成本部制订相关成本支出计划及财务测算提供依据；

    （3）成本计划表：根据集团批复的项目目标成本结合工程开发进度，编制项目月度成本支出计划。成本支出包括土地价款、政府行政事业性收费、前期工程准备费、主体建筑装修工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、其他建设工程支出、物业管理启动费和预备费等支出；

    （4）现金流量：根据编制完成的工程进度计划表、销售计划表、成本支出计划表及集团下达的款项调拨计划，测算相应的税费支出，编制完成项目现金流计划表；现金流计划表分为期初余额、现金收入、现金支出、期末余额四大部分。

    现金流计划表编制完成后，重点审核以下几个方面：各年度现金收支是否均衡；各期现金流是否出现负现金流现象；关注每年1月（春节）、8月（开学）、12月（年底）前后现金是否充足；关注首次销售收入的回款时间，关注其销售收入数据的准确性；关注工程尾款的支付情况；关注工程形象进度能否满足项目开盘的需要。

    2. 现金流计划的调整

    项目的运作过程中，存在项目现金流调整的情况。年度收支平衡，对销售收入、贷款、还款及资金往来等指标在年度内进行适当调整即可，年度收支不平衡，需要依次对销售收入、计划节点、成本支出和贷款、还款及资金往来进行全方位调整。

    工程计划节点调整是建造成本调整的前提。通过工程计划节点调整建造成本，应在保持总支出不变的前提下，调整建造成本支出计划，达到平衡现金流的目的。在工程计划节点调整前，应对调整带来的现金流影响进行估算和预测，确定满足现金流平衡需求后，再下达调整计划，避免工程计划节点反复调整。

    对于销售收入的调整，应本着合理、可行的原则，适当加快销售节奏，必要时跨年调整。确有需要时，可考虑调整销售策略，增加全款比例，缩短回款时间。
此外还可考虑调整与集团资金往来、贷款数额及还款时间、各种税费支付时间等。

    3. 加强对现金流动态管理与控制

    现金流量的动态管理与控制主要从现金流入和现金流出两方面进行。

    现金流入的动态管理和控制重点是销售和融资。销售方面要提高销售去化率，提高销售收入，回收应收账款，降低应收账款占销售收入的比重。融资方面要加快四证手续办事速度，开发银行资源，落实贷款条件，协调银行等金融机构加快审批进度，及早实现开发贷放款。

    现金流出的动态管理和控制重点是建造成本和期间费用。建造成本方面主要在目标成本内分解细化各分部分项工程成本，严格执行招投标制度、设计变更签证制度、工程变更签证制度，确保管理费用、营销费用、财务费用的可控。

    现金流量的动态管理和控制，必须注意各种形态资金的周转速度，降低资金成本，提高资金使用效率，实现企业现金流管理目标。在定期编制现金流计划及进行动态管理的同时，注重对现金流计划的分析总结，实时掌控项目现金流运行情况，确保现金流平衡与安全。