商业地产的规划设计管理-凯发app平台

    商业地产项目的规划设计包括项目商业运营方案设计、建筑方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以商业运营方案设计为重中之重，没有商业运营方案设计，那么建筑就会变得没有意义。在国内，商业运营方案设计通常是由策划机构或咨询公司来完成，从而使建筑设计有了依据。在建筑设计方面，方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率，室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图纸设计可以称之为微观设计，即在商业运营方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化与细化。规划设计管理包括如下几块核心内容：

 

    一、建筑规划

 

    建筑规划包括建筑设计、立面规划、卖场规划、装修规划等诸多内容。

 

    （1）建筑设计

 

    建筑设计主要涉及项目市场定位和主力店两个问题。开发商在动工前，应对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等，确定适合做什么，也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求，因为主力店的引进，能帮助提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通，了解他们对规模、层高、楼板荷载等要求，尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商忽视了这一环节，不管项目适合做什么，拿了地块就做，如有些项目地段非常好，但由于卖场规划设计不合适，导致有意向的大商家进不来。

 

    （2）卖场规划

 

    一个项目商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位，如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主；而购物中心的铺位划分则应以大面积为主。此外，卖场的人流动线，通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受人流。

 

    （3）立面规划

 

    商业建筑的立面规划体现商业项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划应和周围的其他商业形成差异化，有自己独特的风格，强调项目的可识别性。其中要注意广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，不能给人杂乱无章的感觉。

 

    （4）装修规划

 

    装修规划包括公共装修、铺位装修。公共装修主要包括顶棚、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求。商场的装修规划要求，经营业态是关键，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业面向的是大众化的住宅居民，其装修设计普通档次即可；而西餐或酒吧一条街往往要装修设计成欧美风格等等。

 

    二、配套规划

 

    不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求：餐饮需要有独立排烟管道、防噪设施、上下水、充足的停车位等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔声等配套。在项目修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。