商业地产市场定位的程序-凯发app平台

    市场定位的核心就是要确定我的客户在哪里，他们具有什么样的特征。把握好客户群定位，基本上就把握好了客户定位。而客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者。它的基本操作方法是对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群，然后通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。

 

    当然，市场定位包括我想建什么样的产品，也就是产品定位的范畴。如果再细分的话，还包括企业的自身定位、竞争定位以及区域定位等。大体上说，就是我想在市场上留下一个什么形象，这种形象能吸引怎样的消费者。

 

    那么市场定位该采用怎么的步骤呢？

 

 

商业地产市场定位的程序

 

    第一步：辨析定位问题

 

    在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途最好？底商发展餐馆是否合适？发展大型超市与产权式商铺哪个最好？谁有可能投资购买物业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。所以我们应该善于提出问题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。

 

    第二步：细分市场

 

    根据调研结果分析市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售，策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：

 

    1）政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。

 

    2）金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

 

    3）大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。

 

    4）行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。

 

    第三步：选择国标市场

 

    接上例，为了对细分市场的认识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：

 

    第一，细分市场的规模和发展前景；

 

    第二，细分市场的赢利潜力；

 

    第三，公司目标和资源。

 

    标准分成a、b和c三级，逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场（政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司）是理想目标。

 

    第四步：确立定位

 

    确定定位首先是确定客户组合群的过程，也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。

 

    第五步：评价定位

 

    一个物业的市场定位是否正确，体现了物业的价值，我们应予以系统评价，多方案比较。