地铁商业开发的五个要点-凯发app平台

    地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性。因此，对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注。

 

    一、根据区位特点，进行个性化定位和设计

 

    如前所述，与地铁站联系程度的不同将直接影响到商业项目所采用的具体形式。站厅内的商场与上盖物业在侧重点上会有明显区别。站厅的商场在于满足“乘客”的商业需求，而上盖物业则是面对以“乘客”为基础的商场顾客，因而需要采取不同的商业组合。一般而言，站厅内的商品和月艮务选择性较弱，而通道商业则需要适度增加选择性，地铁上盖物业还需要考虑到关联性和复合性。北京物美和香港太古城就是两个形成鲜明对比的例子。

 

    二、地铁商业应坚持特色化发展

 

    当然需要说明的是，错位经营只是为了避免恶性竞争而采用的权宜策略，并不是商业的真理。体现在地铁商业项目上，就是应该坚持特色发展与适应地铁人群全面需求二者的并举。地铁商业特色的塑造难度大于一般性商业项目。因为客群的相对稳定性与快速性将使许多商业形态和商品不适合地铁商业的发展。比如针对一个高档购物中心项目，地铁的引入可能只是带来旺盛的客流，而不能形成有效的购买能力。我们必须要看到，对于地铁尚在萌芽和初步发展的中国城市，由于线路上的局限，地铁还仅仅作为多种交通方式的一种，由于线路较少的局限，目前阶段还难以调动高收入阶层融合到地铁客群中来，这一点我们与国际上地铁高度发达的城市有很大的区别，在这些国际城市，地铁同样吸引着相当一部分的高收入阶层。我们在考虑地铁商业定位的时候必须要对这一特点给予考虑。当然，随着各城市地铁线路的逐渐拓展和网络体系的逐步发达，地铁面向高端消费市场的潜力就会得到一定程度的释放。

 

    三、地铁商业要考虑与周边商业环境的统一性

 

    高档定位的项目在引入地铁以后，应该如何协调商业规划和商品组合是一个很重要的话题。由于高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境，所以在目前阶段，地铁的引入与高档商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系。以北京为例，与地铁相连的国贸商城是一个高档的购物中心，而地处北京西二环的万通小商品批发市场也与地铁相连，从二者的比较上讲，地铁对万通的商业利用价值将远远高于国贸商城。

 

    四、商业规划服务业地铁沿线规划

 

    中国传统的优势商圈大多被老的国有百货所占据，随着城市的外扩以及城市经济的迅速发展，城市间的差距正在逐渐缩小，各个城市商品的丰富程度也更加接近，使本地顾客难以吸引而观光者购买冲动又极度萎缩两个方面的矛盾充分暴露出来，这其实也是造成处于商业旺地的传统百货难以振作的重要外因。地铁发展与城市的发展是紧密联系在一起的，因此配合地铁的规划引导沿线商业设施的合理布局，将对商圈的调整和消费力的再分配发挥重要的作用，其潜在的商业机会就会得到更好的释放。香港购物中心的分布就是一个很好的例证。

 

    五、抓住客流这把利刃

 

    这是一个双向关联的因素，也就是说我们需要同步考虑乘客结构以及站位所处区位的特点两个因素，所以地铁商业的定位不能仅仅局限于地铁的乘客因素，如果认为有了地铁和地铁客流，商业就一定会红火是有局限的。乘客的流动并不直接表明消费的到来，消费的吸引和创造必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成。这就是我们刚才所讲的，必须注重把“乘客流”转化为有效“顾客流”的问题。