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购物中心如何进行经营分析？-凯发app平台
来源:飙马（中国） 作者:飙马（中国） 时间:2014-09-19
核心提示：通过经营分析首先了解购物中心经营的优劣势，然后找出销售业绩较差商家的原因，以提供必要的经营辅导，同时为招商调整提供依据。
经过不同角度、不同深度的经营分析，同样的数据有可能会得出不同的结果，只有经营分析的方法准确，分析结论与建议才有意义。商业管理公司每月都会定期召开经营分析会，对主力店与室内步行街商家的销售排名、销售坪效、租售比、商品丰满度、人员管理、企划活动配合等方面存在的问题进行分析，通过分析首先了解购物中心经营的优劣势，然后找出销售业绩较差商家的原因，以提供必要的经营辅导，同时为招商调整提供依据。
（一）全面数据分析
从时间维度看，全面数据分析是每时、每天、每周、每月的持续性分析；从空间维度看，全面数据分析是对购物中心整体以及各个组成部分的全方位分析。
1、每时、每天、每周、每月的持续性分析
每时、每天的经营分析主要功能在于数据的采集和指标的预警监测。数据的采集是对客流量、车流量、销售额、租金等经营指标进行累积与统计，这个阶段要求数据的准确性及连续性；指标预警是每时、每天经营分析的重点所在，购物中心管理者根据经营实际情况对各项指标设定预警值，实时监测指标动向，一旦出现指标预警便发出整改指令，进行经营辅导或招商调整。
每周的经营分析目的是掌握每个动态指标的变化趋势，如客流量、车流量、销售额的数据指标从周一到周日的走势情况、本周对比上周的变化情况等。在进行周分析时，一定要区别分析平日与周末的情况，这是因为周末指标值往往会达到平日值的2倍以上，两者混合分析会掩盖平日的微小变化，另外由于各广场的目标客群不同，平日与周末所采取营销错施也大相径庭，因此区别分析才能更好地对症下药。
月度经营分析需要对购物中心当月经营状况进行全面分析。一方面是对购物中心所有经营指标的分析，展现各经营指标的变化趋势，另一方面要对购物中心的各个组成部分进行分析，找出每一楼层、每一商家的经营变化，然的再找出变化的原因进行经验积累或问题整改。万达广场非常重视月度经营分析工作，每个月都会组织召开一次全方位的经营分析会议，邀请广场内各商家参加，透彻分析广场内所有业态及商家的经营情况，找出其中存在的原因，并据此制定凯发k8官网下载的解决方案，同时将任务指定到人，安排实施。
在常规的日、周、月之外，每年还有很多重要的时间节点，例如元旦、中秋节等。在这些特定的时间段，就要进行一些规律性的分析，以便总结经验，为下一年度的经营策略提供参考。举例来说，最近两年情人节和光棍节（11月11日）来得相当猛烈，假如今年通过分析发现，光棍节倍受推崇，那么明年光棍节可能会作为重要节日进行策划。
2、购物中心总体及商家的全方位分析
购物中心的快速发展来自于内部各业态、各商家的不断成长，因此，经营分析要对购物中心整体及各业态、各商家进行全面分析。
1）购物中心总体经营分析
购物中心总体分析的目的是判断总体发展趋势，监测总体波动因素。总体分析一般对客流量、车流量、销售额、租金、物管费等总量绝对指标进行分析，通过趋势预测、同比分析等统计分析方法找到经营中的不稳定因素。
2）购物中心各业态、各楼层的经营分析
通过对各业态、各楼层的分析可以发现购物中心的经营冷热区，判断购物中心各业态是否均衡发展，发展趋势是否符合市场规律等。
3）各商家的经营分析
各商家的经营分析结果可以直接作为经营辅导及招商调整的依据。对商家的经营分析主要有三方面：一是经营状况，分析指标为客流、销售、租金等；二是经营能力，分析指标有销售坪效、租金坪效、租售比等；三是品牌适合度，分析指标有品牌级次、目标客群、客单价等。
（二）重点指标监控
经营分析既要全面，又要深入，而最重要的是掌握重点分析指标。重点指标并非一成不变，根据分析目的不同，可以将重点指标分为三类。
1、绝对量重点指标
如果分析目的是反映购物中心的总体情况，那么绝对量指标将成为重点指标。绝对量指标通常以指标的绝对总量体现。如分析购物中心的总体情况，重点指标为客流量、车流量、销售额、租金总额等；分析某购物中心不同业态的总体情况，重点指标为品牌数、面积、销售额等；分析某商家的经营情况，重点指标为客流量、销售额、租金标准、面积等。
2、相对量重点指标
如果分析的目的是反映购物中心的经营质量，相对量指标将成为重点指标。相对量指标是两个绝对量指标的比值。若对购物中心商家进行经营评测则需要使用相对量重点指标，如反映商家销售能力的销售坪效指标、反映商家承租能力的租金坪效指标及反映商家盈利能力的租售比指标。
3、平均值重点指标
购物中心在定期经营分析时往往需要反映一段时期内的发展状况，这时平均值指标即为重点指标。平均值重点指标有客流均值、销售均值、平均租金标准、平均面积等。购物中心在对某一重大活动进行效果评估时必须使用平均值指标，例如今年的年中庆活动期限为10天，而去年的年中庆活动期限为12天，要对比今年年中庆活动的客流与销售同比增长情况就需要使用客流与销售的日均值对比。
（三）展现形式合理
在对数据进行分析的过程中，用什么方式展现颇具意义。不同的呈现方式代表着不同的分析逻辑，选择什么样的图表呈现分析的结果很重要。
以客流量分析为例，对一个购物中心来说，理想状态是达成客流平均分布，避免出现过热、过冷的区域。所以，仅仅将一天的客流量以曲线图呈现出来是无意义的。真正全面的分析方式是，要细化到呈现客流分布的密度和运行轨迹。比如不同时间段分别有多少人，不同时间段这些人分布在哪些地方。只有将客流量分析到这个程度，才能够为后续调整提供依据。
