万达商业地产选址要素分析-凯发app平台

 

 

    与城市密切的轨道、快速路、主干道交通驳接，对于项目来说至关重要。商业地产项目不论选址在城市的任何位置，其人流量、车流量均极度密集。

 

    全国每座万达广场的日均人流量在6万人次以上，一般开业日人流量会达到20万—30万人次。上海五角场万达广场在世博会期间举办的“24小时营业周”创造了超过80万人次的日人流量纪录，超过世博会除开幕日以外所有日人流量。由于巨大的人、车流量，所以大型商业项目选址对于交通有较高的要求，总体来说有以下几个特点。

 

    1.毗邻干路

    商业用地一定位于主次干道，周边路网一定能够满足人流及车流的及时疏散；但是干道不能是城市快速路或者高架路，否则商业车流疏散只能利用其辅路。

 

    2.交通便捷

    用地周边有充足的城市公共交通体系，包括公交车、地铁、城铁等，公共交通站点最好布置在用地周边，对于大型城市，途经的公交线路最好在8——10条以上。

 

    3.无缝驳接

    万达广场停车方式为地下，一般千辆以上，因此用地本身的规划条件中车行交通一定要能够多方向开口，最好能够达到三个方向以上，而且至少三个出口，保证内部车流能够多方向疏导。万达广场总图规划将多维立体交通的理念充分融入项目中，通过高品质的立体换乘中心，使得消费者在此可以实现轨道交通、出租车、公交车的无缝换乘。

 

    （二）人口要素

    人口是构成市场的基本要素。一般而言，随着人口数量的增加，相互之间的交易需求增多，对商业活动空间的需求也增加。人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况等直接影响产品定位与业态规划。商业项目要求具有良好的商业氛围，居住区项目要求周边3公里半径内人口不少于30万。具体内容详见第一章《商业地产项目发展》相关内容。

 

    （三）市政要素

    1.市政配套

    市政配套也是选址的重要因素之一。由于城市综合体量庞大，商业、办公、酒店密集设置，一般情况下，地块市政现状或区域市政规划，供电、供水、热力均不能满足建设要求，因此，市政设施必须增容，其中电力的增容因投资额大、建设周期长而尤其重要，政府在引进城市综合体项目中应努力解决这个问题。

 

    一个城市110千伏变电站能够提供50000千伏安的容量，二、三线城市的供电规划可以满足3——5平方公里的供电需求，但该容量却只能达到一个60—70万平方米的城市综合体的使用需求，因此，如果该地块现状容量满足不了要求，供电局必须建设1个110千伏变电站。110千伏变电站的建设成本、供电成本及建设周期需要供电局、政府、开发商共同协商解决。北方地区的城市综合体一般不会自建锅炉房解决采暖问题，主要原因是影响建筑品质、不环保、成本投入高、运营维护困难，因此市政热力是供暖首选。用水包括：住宅生活用水，商场、餐饮、办公、酒店的生活用水，中央空调系统用水，绿化浇洒用水等，用水量和用水可靠性必须保证。城市综合体中的燃气需求主要来自餐饮行业，包括酒楼、餐馆、星级酒店的餐厅等，通常酒店的生活热水和部分空调负荷也需要燃气供给，因此燃气的用量也较大。

 

    最后还要考虑市政雨污水管网的能力能否满足城市综合体的排放需求，保证正常排放及避免暴雨回灌等问题的发生。

 

    2.市政容量

    以严寒地区为例，一个50万平方米的城市综合体，各业态面积指标如表2-6所示。

 

业态面积

 

 

 

市政容量

 

 

 

    （四）用地规划条件

    万达城市综合体对用地规划条件的要求与其他房地产项目有所不同，其中最关键的指标因素包括建筑密度、绿地率与停车数量等。

    1.高密度

    商业综合体购物中心建筑形态对密度的需求在50%以上，譬如青岛cbd万达广场的建筑密度高达73%；城市的节地节能绿建所提出的需求，是符合国策的；传统规划领域规定的用地控规中，绝大部分用地的建筑密度指标控制在25%—45%，其制定政策是立足于传统的建筑形态（如万达广场“一代店”）。

 

    2.低绿地率

    在万达城市综合体中，因为较高的建筑密度及对广场空间需求较大，所以综合平衡后的绿地率相对较低。

 

    3.停车数量的配置

    根据当地法规，结合城市私家车的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。万达在配置停车位时，除了参考当地政府要求之外，按照商业经营面积、城市和人口等级配置，同时考虑商业与办公互补的时间差，从节能节地等方面综合考虑，一般达到80—100辆/万平方米。

 

    4.容积率

    商业的规模并不是越大越好，而是以全面和适当为原则，更关注多功能复合性及业态的合理配置，过大的规模会造成业态重复，并不能带来更多的营业额收入。单纯的购物中心建筑容积率在2—2.5之间，万达城市综合体项目容积率大多在4.0以上。

 

    （五）选址的不利因素

    对于凯发app平台-凯发k8官网下载开发，除规划条件、交通因素、市政条件之外，还有一些要注意的特殊因素。

    1.人防条件

    对于其他类型建筑而言，人防因素只是会影响建造成本。但是高等级（五级及以上）人防和人员掩蔽、救护站等类型人防在大型商业建筑中非常难以实现，大空间地下室从技术角度难以满足高等级专业人防的疏散要求。另外，2006年颁布的新《人防法》中，对人防面积的控制增加一条，即：地下基础埋深超过3米的建筑，按照建筑覆盖面积100%设置人防。而之前多层建筑及高层裙房是按照覆盖面积的4%设置。对于商业建筑而言，设置大型地下停车库及部分地下营业面积是必然的，地下埋深至少两层，所以人防面积大幅增加。商业建筑的地下室要满足营业、后勤、设备、停车的多功能需要以及人流、车流、货流等交通组织，人防的设置给设计实施带来很多困难。

 

    所以，商业综合体建筑争取尽量好的人防设计条件是项目实施过程中非常重要的环节，对项目建设、建造成本、后期运营都有非常大的影响。而且，因为人防上级主管单位属于军队，在全国大部分城市仍然属于独立部门，不可能在拿地初期得到人防的规划设置意见，但没有人防条件就不可能开始完成设计和开始项目建设。所以，在项目初期，要与人防主管部门尽早沟通，争取尽量简单和有利于商业地产开发的人防条件。

 

    2.高架路

    高架路不仅影响商业开发项目的交通疏散，使商业的抵达性降低，还对商业项目有着视线遮挡的不利因素。

 

    3.沿主要道路的大型城市绿化带

    在城市规划中，很多主要道路旁会规划城市绿化带，作为城市道路景观，也作为道路与建设用地之间的视线和噪声隔离措施。但是对于商业区开发项目，购物中心与城市道路需要有很直接的联系。根据万达十四年开发商业地产的经验，商业建筑与道路红线之间的合理距离大约在15—25米，并在购物中心主要人流出入口设置大型广场满足人流集散的需要。

 

    4.航空限高

    简单来讲航空限高就是“能够允许飞机飞行的最小高度”，所以建筑不能超过此高度。航空限高对于综合体总图规划、空间形态、功能关系均有直接影响，在规划阶段要充分考虑。

 

    5.微波通道

    微波一旦在高空遇到障碍物，就会发生折射、反射现象，从而不能沿直线传播。因此，为保证微波通信的正常运作，在城市规划时就需要给建筑物限高，高空空出来的那部分“净空区”就称为微波通道。很多地方将微波通道作为城市规划的“蓝线”进行控制，凡是涉及“蓝线”的高层建筑均需得到当地无线电管理局咨询指导。此外，在高层居住或办公的人士也为高空电磁辐射影响健康而进行环境卫生投拆呈上升趋势。商业综合体总图规划需要认真分析场地条件，平衡利弊，创造健康美好的消费环境。

 

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