看上去很美的社区商业如何打造？-凯发app平台
核心提示：作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例也仅为三分之一。有专家认为，社区商业是有待被挖掘的蓝海市场。以万科为首的众房地产开发商争相瞄准社区商业进行发力。而因商业体量开发过度的一些城市也纷纷加入到大力发展社区商业的行列中。然而社区在实际运营中并不都是那么的一帆风顺，社区商业究竟该如何打造？
社区商业这几年可谓大火，不仅万科、世茂、l绿地等房企扎堆加码，就连地方如成都、贵阳、郑州也大力推进社区商业发展，那么社区商业究竟该如何打造呢？
1、主题中心或成新思路
传统印象中，社区商业主要是沿街商铺，多为单个商铺出租，业态主要围绕基本生活需求，如餐饮、美发、超市等，缺乏统一规划，档次较低，功能欠缺，不能很好地满足社区需求，但如今社区商业也正在走向“高大上”。上海梅川路开发商结合周边现状，打造5万方的以餐饮为特色的商业街，近百家企业 入驻，目前已发展成为上海梅川路区域的一大亮点。
2、增加客户黏性是关键
社区商业主要提供社区居民需要的日常生活服务，具有经常性、便利性的特点，因此具备持续性消费的先天优势，市场基础稳定，容易形成消费黏性。商业项目如何增加客户黏性？为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。比其他社区商业开发商更进一步，万科看到社区商业的发展潜力后，大胆增设自营品牌，包括bruno咖啡面包坊、第五食堂、童玩中心、4pm学堂、幸福驿站、幸福街市等在内的商业自营品牌涵盖了社区餐饮、社区服务站、社区菜市场、社区食堂、儿童托管服务等与居民生活密切相关的各方面。
3、确定合适的商业比例、业态规划、品牌组合
染指社区商业，首先就是确定合适的商业比例。从社区商业本身属性来看，作为整个社区的配套，一般是为了提升社区的居住价值，从而用配套商业产生住宅溢价；另一种模式就是把社区商业当成商业地产来看待，直接通过开发合适的社区商业来实现商业地产开发利润。
开发目的决定前期开发方向上，首先需要确定社区商业在占本项目究竟取多大比例。为便于分类，一般来讲，把社区商业按照规模比例和定位两个维度，划分为三个类别：内向型社区商业、中间型社区商业、外向型社区商业。其商业面积占总项目比例分别为3%，6%，12-20%三个比例段。小到仅有售楼部，或小区会所，或仅在小区临路部分修1层底商，大到会所、独栋商业，甚至从地下到地上2层多层商业。
规模过小，导致配套严重不足，基本生活不便捷，住户怨声载道；规模过大，导致招商困难，销售受阻，空置率高，影响总体回款和商业价值。在这一点上，同样需要综合考虑地段、开发目标、企业现金流需求、项目定位等因素，但地段、区域成熟度、周边小区入住率、商业配套要重点考量。
除此之外，社区商业还要注意业态初步规划和品牌组合。一般情况下，商业价值越大的业态，利润越高。比如珠宝、黄金、it、眼睛、品牌服饰，其一般在各级城市、各大商圈，都是租金承受能力最高的业态，即便是10-20万城市人口的小县城，其核心地段，黄金口岸，珠宝、服饰、眼镜店的租金往往能达到净面积300-500元每月每平米，甚至更高。但除非是在高端居住小区、优良地段，否则其商业在社区实现并非易事。因为此种规划很显然脱离了社区居民的需求，典型的好高骛远。
社区商业的业态规划中，还要注意业态对小区居住品质的影响。比如火锅、烧烤等重油烟业态，其油烟对上层住户造成严重的污染。目前重油烟餐饮基本告别底商，仅面包、咖啡、奶茶等轻油烟餐饮可以入住。夜啤酒、酒吧，以及嘈杂的业态入住社区商业，也会带来经营时段与住户之间的冲突，在前期规划和商家准入上要高度关注。
4、以差异化满足消费者的个性化需求
社区商业的最突出的特征就是以差异化来满足消费者的个性化的需求，而在消费者个性化需求中，非商品性需求，诸如快递、各种缴费项目、买火车票、买各种演出票、甚至是代看小孩等等；情感诉求的需求比如到你店里你能够喊得出他的名字，他来买肉，你立刻知道他买多少、想怎么烧着吃、想买那一块肉等等；当社区商业充分地满足了消费者的这些需求了以后，社区居民的生活质量便迅速地提升了，因为大卖场的以量取胜的时代已经过去了，现在是以质取胜的时代了，消费者需要的东西恰好能够提供，这便足够了，这也是7-11等便利店在日本、台湾、香港等国家和地区日益兴旺的最核心的要素。
5、谨防步入社区商业经营误区
最大的误区就是社区商业全部销售。事实上，社区商业自持成功的比比皆是。##项目规划为中高端居住小区，在社区内部规划了2-3万平米商业，全部自持，且定位与项目住宅人群基本匹配，中高端为主，在整体定位、招商、后期经营管理上严格把关，其步行街的风情感，体验感甚至超过纯商业步行街。集聚了该城市各品牌咖啡、西餐、茶坊、会所，餐饮业态的标杆商家，其社区步行街目前极具人气，进入了良性循环，一铺难求，租金从最初建筑面积单位每月平均38，上升到目前仅80，经营溢价丰厚。
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