商业地产项目业态组合定位的界定-凯发app平台

    商业地产项目业态组合定位需兼顾商圈、消费者和市场竞争的需要。

 

    一、从经营商家需求界定

 

    业态组合定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才既利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。

 

    二、从消费群需求上界定

 

    业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。

 

    三、从市场竞争中界定

 

    从市场竞争中节点主要考虑如下几个因素：

 

    因素1：尽可能引进符合项目实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局：同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。

 

    因素2：要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气：但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

 

    因素3：现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

 

    因素4：首层和二层尽管采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。

 

    因素5：大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。

 

    因素6：现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公推面积最少40％。其与大型综超大致相似，将在一定程度上导致部分潜在客户群不愿投资此类业态。