商业为何“旧去新不来”？-凯发app平台
上图所示的“外滩.中央”商场项目，位于上海南京东路步行街延伸段与九江路之间，由四幢老大楼（中央商场、美伦大楼、华侨大楼、新康大楼）组合而成，由“南京东路—四川中路—九江路—江西中路”合围，总占地面积9621平方米，合计建筑面积约44000平方米。
2015年初，这四幢老大楼内商家租户被清场，“外滩·中央”项目的更新改造工作正式启动。改造计划是“中央商场”与“美伦大楼”2016年底交房并开业；“华侨大楼”与“新康大楼”2017年底交房，2018年初开业。
“外滩·中央”项目改造开发的商业定位是“三精一化”四大业态，即“精品零售”、“精致餐饮”、“精品酒店”、“艺术文化”。
然而事实上，八年过去了，到今天为止，“外滩·中央”旧城更新项目的建筑物改造目测完工了，但里面的商业内涵却尚未更新成功——旧的商业去了之后，新定位的“三精一化”中除了一两家餐馆和咖啡吧之外，绝大部分还没有到位，如题图所示，80%的商铺是“空铺”，内广场“门可罗雀”。
一般来讲，商业项目旧改是“腾笼换鸟”求发展，“点石成金”财富来。
为什么“外滩·中央”这样一个位于“外滩金融聚集带”、“中华商业第一街”、“人文艺术历史荟萃地”的项目，投入巨资历时八年更新改造后，尽管面貌一新，却沦为“三精一化”招不进，“旺铺空置”财不来？
或许会有朋友说，是“新冠疫情”导致“外滩·中央”项目大面积招不来商形成今天这样的局面。笔者要说“不”、“不”、“不是的”：
因为新冠疫情2020年初爆发，而该项目原计划2017年底竣工交房，2018年初全面开业，比新冠疫情爆发早整整两年时间。是整个项目旧改工作与招商工作一路延误，才一直延误进了“新冠疫情”流行期。
那么为什么通过旧改面貌一新、位于得天独厚的地理位置上的“外滩.中央”项目还会陷入“招商难”？请看本文详解：
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项目从哪儿出发？
首先我们借用百度地图时光穿梭机，把时间倒回到2013年，看一看“外滩·中央”项目上四个项目改造前是做什么用的：
1.首先，我们看一下“中央商场”，中央商场由东西两栋楼组成，合计建筑面积11388平方米，由英商1926年开发建成，原来四层，1983年改建，上面加了二层。一直以来，中央商场就是商业用途。
2.其次，我们看一下“中央商场”西侧的“美伦大楼”，三栋建筑组合，合计建筑面积6286平方米，美伦大楼为英商1916年开发，下面两层为商铺，上部为写字楼，解放后沿用到2015年初被清场改造。
3.再次，我们来看一下“新康大楼”，新康大楼位于江西中路260-270号，建筑面积10433平方米，由新康洋行出资建造，1921年竣工，大楼一直作为洋行的住宅与办公，解放后由黄浦区中心医院等单位使用，直到2015年初改造前被清空。
4.最后，我们看一下“华侨大楼”，华侨大楼位于沙市一路24号，坐东朝西，1929年由英商上海业广地产公司投资兴建，因底层租给华侨银行得此名，6层建筑面积6656平方米，大楼其余楼层租给英国陆军军医院、福建铁路公司、庐山电力缆车公司上海办事处、先裕银行等使用，2015年初改造前清退所有租户。
这些位于南京东路靠近外滩有着将近百年楼龄的老大楼历经风霜，解放后由于商业、办公与居住的混杂，建筑功能改变了多次，也带来了多次改扩建，导致外立面受损、内部结构质量退化，存在严重安全隐患。
2015年初“外滩·中央”项目改造开发前，四栋老大楼里面，除了上百户商家、数十户单位办公、数百个小产权单位，还住着1000多户居民，由于卫生设备不充分，有的居民还在拎马桶，生活环境亟待改善。
为了改善外滩地区的环境，黄浦区于2011年筹备，2015年开始改建，将四栋百年老大楼：中央大楼、美伦大楼、华侨大楼、新康大楼修旧如旧，中央商场修理部拆除重建，楼与楼中间形成一个“天然”十字街区，将属于项目的内街开放，采用现代技术，在内街顶部打造一座美轮美奂的玻璃穹顶并将四幢楼有机结合在一起：
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改造项目要到哪里去？
该项目的更新改造是南京路步行街商业升级调整的一个重要项目，由四幢老大楼组成一个由玻璃穹顶连起来的“外滩·中央”街区“block”改建方案一定，便由外滩投资集团进行具体实施。
那么，改建的目标是什么？
上观新闻有一篇文章专门介绍了“外滩·中央”的商业定位即改建目标，即：
「外滩·中央广场通过经典建筑与现代商业有机融合，以“商旅文生活秀”的体验综合体为功能定位，以精致零售、特色餐饮、文化艺术、高端办公或精品酒店为四大主要业态，以“首入优先”、“新概念优先”、“特色优先”为商业理念，与周边乃至整条南京东路商业项目形成错位互补」，见下图：
更为详细的“外滩·中央”商业定位资料无从获得，从互联网搜寻关于“外滩·中央”项目商业定位的资料，多篇文章集中指向“精致零售”、“特色（精致）餐饮”、“文化艺术”、“精品酒店”或“高端办公”为四大主要业态。
2017年12月28日，自媒体“外滩·中央”对商业定位作了详细阐述：
「“外滩·中央”主题为“商旅文生活秀”。
随着商业模式的不断发展，购物中心的展示、体验功能日益突出，lifeshow生活秀时代应运而生。它在lifestyle生活方式的基础上，又融合高品质、艺术、人文、旅游、多元化业态等先进商业理念，以“范秀场”的方式来展现引领时尚的生活方式。
life show消费追求：高品质、高品位、有理想、有梦想、生活的组成感、自豪感、个人哲学、个性标签、新观点。
具备lifeshow特征的商业：将时代与科技、商业与娱乐、文化与精神，在最有城市文化代表性的地标上多元化的演绎。
精致零售：潮流品牌旗舰店、日本潮流体验馆；
特色餐饮：米其林餐厅、休闲餐饮、网红烘焙；
旅游体验秀：中央广场景观秀、海派历史场景再现；
文化艺术秀：林肯爵士乐上海中心。」
那么这四大业态各自的占比如何？
根据对下面叠合图目测，估计项目约44000平方米总商业面积四大业态占比约为：
精品零售占35%约合15400平方米；
艺术文化6%约合2640平方米；
精致餐饮25%约合11000平方米；
精品酒店或办公34%约合14960平方米。
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八年了，怎么才到这儿？
从2011年黄浦区决定改造这个街区，到2015年初真正开始动手改造，“外滩·中央”项目前期工作花费了整整四年时间；从2015年初真正开始动手改造到今天，也将近八年时间了。
如上面核心提示指出：改造计划是“中央商场”与“美伦大楼”2016年底交房并开业；“华侨大厦”与“新康大厦”2017年底交房并于2018年初开业。
但事实上，将近八年过去了，比原计划整体开业期过了将近四年，到今天，“外滩·中央”更新项目建筑物改造工程目测完工了，但里面的商业内涵旧的去了之后新定位的“三精一化”除了一两家餐馆和咖啡吧之外绝大部分还没有到位，如题图所示，80%的商铺是“空铺”，内广场“门可罗雀”，如下图：
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为何难于走到目的地？
八年抗战，我们把日本人打跑了。“外滩·中央”四万多平方米旧改项目，从2015年开始改造动工，原计划2017年全部完工交付，2018年初全部开业，而现在到了2022年底，用了八年时间，还有大面积商铺是空铺，没有招到商开业——为何难于走到目的地？
通过笔者目测与分析，该项目或许在改造设计建设中以下三个方面做得不够好：
1.商业定位没做细，商家落户没到位。
做细商业定位是为了在建筑改造设计平面上做“商家落户”，所以许多商业定位只定了“餐饮”、“零售”、“配套”、“运动”等等定性的，其实这样的定位只有定性没有定量（品牌），等于没有定，一点用处也没有：
因为你没有办法依据这个定性来做商家“落户”，因为只有定量（定品牌）商家落户，才能给出设计商铺需要的六大信息：范围、荷载、层高、客流、物流、运行技术条件包括垂直交通、供电、供水、排水、排污（油水分离）、排油烟、补新风、空调、弱电等个性化需求。
缺乏商家精准定位，在改造设计中，没有把商家入户的这些个性需求设计进去，那等于设计了一个“统铺”，等商家进来再进行分铺，寻找办法解决商家个性需求，往往需要敲、砸、改造，发生大量费用，损坏建筑结构。
如果不做商家落户设计，做成“统铺”后商业空间还会被后面设计的水、电、暖通、消防等设备专业管井、桥架、管道等破坏掉，待到建成以后招商进来要需要做商家改造落户，但这种保护建筑改建好了也不能随便敲、砸、改造。
还有这些百年大楼层高较低，有的商家进来如有精品餐饮、精品（奢侈品）零售、文化艺术需要场景，可能需要跨层空间，这些保护建筑在改造时没有为这种商户定制空间与场景，改造建设完成后，再要进去敲、砸改造就难了。
加上该项目改造工程实施旷日持久，甲方预算不宽裕或花光了没法再出了，要入户商家也没有改造需要费用预算，商家就不来了。
所以原来想引进的商家由于改造设计过程中没有做“落户”，改造建成以后落户条件没有，甲方又没有预算再去改造，因此，对建筑结构、层高荷重、机电配套有特殊要求的商户就招不进不来了；
2.垂直交通不充分，水平动线不连贯。
根据甲方改造定位，四栋百年历史建筑通过一个十字拱形玻璃连廊加一个穹顶联系在一起，变成“外滩·中央”整体，约4.4万平方米的新旧建筑连在一起成为一个街区。
但是可行的街区的街铺一般是单层，最多二层，二层商铺都是“一拖二”设置，一个对外开放的店铺门面上面叠合一个铺子，一般通过商铺里面小中庭踏步梯沟通一层二层，这样街面的二层铺还是能够把生意做起来的。
而“外滩·中央”项目除中央商场三层铺以外，其余三栋楼均是四层铺，传统的“一拖二”模式不适用，那一定要设置“共享”垂直交通与水平交通：
垂直交通必须设置四栋楼内各自的垂直交通与四栋楼公共共享垂直交通两套系统；
水平动线交通包括穿楼环通水平动线交通与公共共享空间环通水平动线交通。
如果构建起这样的垂直交通与水平交通体系，就能把这四栋楼的2层、3层与4层商铺均变成“临街商铺”，就会像地面首层一样，顾客就很容易访问上面楼层的铺位了。
但目前仅仅设置了每个楼内垂直交通，楼与楼之间局部在三层设置连廊。在绝大部分二层以上商业面积水平与垂直交通不充分的条件下，是很难招到商家来开业的；
3.总体配套不到位，落客停车都不便。
早在十多年前，中国就已经进入“汽车时代”。“外滩·中央”街区四面临路，除了北侧南京路步行街不通车以外，“外滩.中央”一万平方米街区block三边临路通车，贯通南北与东西街区中间十字街开口处都通路，北端通南京路步行街，东边通四川中路，南边通九江路，西边通江西中路。
按理东、南、西边均需要设机动车停靠港湾，东、西、南三个街口中最起码有两个街口设地下车库出入口，这个出入口需要能够通行物流及垃圾车辆，地下车库需要能够容纳变配电设备房、中央空调设备房、消防泵房、生活泵房等机电用房、一个物流中转站、一个垃圾集散场，项目商业面积4.4万平方米商业面积，按照规范至少配440个机动车位与2000个非机动车位；
地下垃圾与物流通道必须有地下通道联通中央商场、美伦大楼、华侨大楼、新旧新康大楼的物流电梯，使这几个楼里商户物流与垃圾流直接从后勤通道到货梯再到地下物流及垃圾周转场而不污染客流通道；
地下车库必须有地下通道联通中央商场、美伦大楼、华侨大楼、新旧新康大楼的客梯，下雨天有宴请的宾客在地下停车以后直接通过地下通道乘电梯到达地面楼上的约会楼层场所而不必淋雨。
以上这些都是现代商业设施的基本配置。
显然，“外滩·中央”项目改造工程没有做好这样的基本配置，“外滩·中央”项目在汽车时代的今天做了百年前马车时代的辅助设施配置，项目4.4万平方米商业面积仅仅配了寥寥几个车位能够供几个顾客用啊？
笔者亲自过来问了中央商场五楼的海底捞饭店员工，来吃饭车停哪里？答曰：开车过来吃饭的人车停大丸百货或外滩地下停车库然后走过来吃饭。再问这里有没有地下停车场，答曰有地下停车场车位不多还没有开放。
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小结
上海购物中心协会2021年年报显示，上海已经开业的商业面积达3万平方米以上的购物中心有343个，2021年销售2343亿元。其中单店销售超过30亿元有22家，占整体销售50%达1171.5亿元，平均每家店销售53.25亿元；
另外321家购物中心销售也占整体销售的50%为1171.5亿元，平均每家店销售3.6亿元；前者单店销售是后者单的15倍。
这种单店年销售仅仅3-4亿元的购物中心收来的租金肯定不够营运成本，实际上大部分都是“负资产”。
绝大部分这些“负资产”购物中心存在两个问题：
1）商业业态落后；2）物业条件不支持。
其实，商业业态落后且提升不了也是物业条件不支持。“外滩中央”项目改造完工后迟迟招不满商，迟迟不能满铺开业，不能说是原来的“商旅文化秀”主题以“精致零售”、“特色（精致）餐饮”、“文化艺术”、“精品酒店”或高端办公为四大主要业态的定位落后了，主要的问题就是出在“物业条件不支持”的问题上。
上一段讲的“商业定位没做细，商家落户没到位”、“垂直交通不充分，水平动线不连贯”、“总体配套不到位，落客停车都不便”三大问题就集中反映了这个问题。
无论是新建商业项目还是改造商业项目，物业条件不支持问题就应该消灭在项目的设计建设阶段。
物业条件不支持问题不在设计建造阶段解决掉就把改造或新开发项目建起来了，“物业条件不支持”的缺陷浇筑在混凝土里面去了，竣工以后再去改就难了。
“外滩·中央”项目在2015年初改造方案刚出来，甲方请了包括笔者在内的一些专家开过“改造方案评审会”，对照甲方的商业定位，笔者给甲方书面提出过上述“物业条件不支持”的问题必须要优化。非常遗憾，笔者提出的优化建议未被采纳。
也许有朋友会说，因为是历史建筑保护性改造，这“商家落户”、“运行条件”、“配套设施”问题技术上不可能解决，笔者是坚决不同意这个说法的。
笔者手上有一个历史建筑保护性开发成功案例，是中国驻巴塞罗那总领事写的：
阿雷纳斯斗牛场落成于1900年，于1977年6月19日举办了最后一场斗牛后关闭，2010年当地政府着手将阿雷纳斯斗牛场改建成商业中心。改建完成的阿雷纳斯商业中心功能完备、设施齐全，顶上的观景台可以俯瞰西班牙广场、远眺蒙锥克山，成为许多巴塞罗那人购物休闲的首选，外地游客更是慕名前来。阿雷纳斯商业中心的游客量在巴塞罗那所有景点中位居前列，见下图：
110年历史的阿雷纳斯斗牛场于2010改建成商业中心，图源网络
这个斗牛场改建成四层商业中心为什么能够成功？
就是因为在保留外表不变的情况下成功解决好了商业运行所必须的商业物业技术条件问题，包括加穹顶、加商业楼层、加内部垂直交通与水平动线交通、加装现代商业必须的机电设备设施、最厉害的是挖了五层地下室，b1层是商业用途，b2、b3、b4、b5这四层做停车场。请见下面剖面图：
阿雷纳斯商业中心剖面图，图源网络
笔者相信，如果“外滩.中央”项目在设计与改造建设阶段解决好“物业技术条件问题”与“配套问题”，在保护好历史建筑的条件下，这个工作不存在“技术问题”。
问题是“外滩·中央”项目的甲方有没有意识到存在“物业技术条件不支持”这个问题，如果当初已经意识到这个问题存在，有没有意识到这个问题严重性？如果意识到了，那就是愿不愿意投入资源来解决这个问题。
如果当时意识到存在“物业技术条件不支持”这个问题不解决的后果严重并愿意投入资源来解决这个问题，我相信“外滩·中央”项目价值会成倍提升，项目就会像阿雷纳斯这个百年斗牛场改造变成商业中心那样成功。
