商业地产成功运营的前提基础-凯发app平台

    凯发app平台-凯发k8官网下载就是用作商业地产的房地产，就是酒店,超市,临街商铺,社区商业配套,购物中心、城市综合体、特色商业街区、专业批发市场等用途的房地产。部分物业类型是用来销售和持有的。国内的商业地产大部分以销售为主，开发商开发物业自持占比不大。没有自主经营权的商业直接影响和增加了后期统一运营管理方面的难度。商业地产经营权分散不统一很难成就开发项目的商业繁荣，从而提升不了商业物业的升值空间，进而影响到投资者的信心。商业地产操盘者应清醒的意识到物业投资者、经营者和商业管理者三者利益的共同点是相辅相成、密不可分的，少了其中一个角色成功扮演这场商业大剧将不能完美呈现。怎样有效的集合这三者关系？除了强调运营重要性的同时必须遵循商业地产的开发规律。商业地产项目开发不同于住宅项目，开发企业前期需进行专业的市场调研、市场定位报告、商业规划方面等工作。确保商业地产开发过程中少走弯路，开发的产品更加迎合市场的需求。

 

 

 

    前期工作中重点的包括市场调研、定位、商业规划、招商。

 

    一、前期专业的市场调研工作内容包括城市规划调查（人口、交通、文化、经济）、城市商业发展调查（商业发展现状、商业网点规划、商圈分析）、区域商业结构调查（区域环境、核心商圈、商业结构分析等）、各类业态商户调查分析、消费者问卷调查分析、各类商业项目类型专项调查、城市综合体项目需要对当地市场住宅市场、公寓市场、写字楼市场、酒店市场重点调研分析。通过这项工作我们更清楚项目所在的市场环境，从市场出发找出项目的机会点和发展空间。全面的市场调研分析为科学的市场定位提供依据和参考。

 

    二、市场定位的思路是通过对项目地块属性的分析、所处商业环境分析、项目swot分析找出项目未来的开发方向，定性判断准确才能进行正确的功能定位。本着定位优先的原则，商业项目的商业规模和业态比例配比需符合当地市场环境。业态组合从整个商业的稳定性、商业盈利性及提升商业氛围的出发点来看是一个不断调整和变化的。从前期的市场和定位深层分析来挖掘的商业定位方向为商业的规划提供依据和前提。

 

    三、商业地产的商业规划应先于建筑设计，通过对业态、功能、布局和交通等方面的规划论证定位思路方向，对于定位中的功能定位进行建筑设计、业态落位。进一步分析整体商业规模中招商和销售去化面积的占比。从而更好对项目后期的资金回笼和预算奠定基础。精准的前期商业规划能很好规避后期招商和商业运营的风险。其次对商业项目其他方面如空间设计、设备配套、装修、外观形象等方面进行设计。

 

    四、前期的商业定位规划给招商工作指明了方向，招商执行者能清楚潜在的客户层在哪里。实际招商工作的前期本着主力店、次主力店先行，辅助店随后和在辅助店招商中品牌商户优先招商的等原则，其主要作用是核心主力店成功入驻能顺利地带动次主力店、辅助店的招商和管理，品牌商户优先招商能起到以点带面、领头羊的招商效应。通过上述的方法对潜在的招商客户进行筛选和管理。由于大型商业项目都有一定培养期，本着放水养鱼的招商原则可以先把商业的氛围先做出来，再做生意。从长远来看商业是一个不断培育的过程，所以招商工作本身就是一个不断循环持续常态的工作。

 

    商业项目开业后的后期经营管理应区别于物业管理，商业管理包含物业管理，但是物业管理不能代替商业管理。因为商业管理中很多是物业管理所不具备的。商业管理更直接体现维护商业经营持续和经营的环境，通过促销管理、人员管理和商品管理来贯穿工作始终。主力商户和核心商户在实际运营中给予支持和帮助，对于经营不善的商户通过努力还不能提高销售业绩应给予调整撤场等解决方法，最大化提高坪效和产出。综上所述，商业运营管理的前期功夫做足了能很好保障后面工作顺利开展。前期市调定位规划和运营之间是密不可分的、相辅相成的。其中一个环节的工作没有做好直接影响整个项目能否成功运作。