商业地产发展：向运营管理要出路-凯发app平台

核心提示：在销售市场和reits道路都变得崎岖难行的当下，商业地产开发商只有从商业物业本身出发，向商业地产运营管理要出路才是真正的出路。

    由众安房产分拆上市的中国新城市招股在经过一番波折后，最终定于每股发售股份1.30港元，远低于招股价下限2.12港元，而上市日期则由原定的6月27日延后至7月10日。

    市场对持有商业地产的开发商估值偏低，一方面是因为商业地产目前已严重过剩，供过于求，另一方面则是由于开发商运营能力欠缺导致的商业地产租金上涨空间有限。

    那是否商业地产的出路是散售呢？答案是否定的。我们且不说散售对凯发app平台-凯发k8官网下载后期运营的影响，散售自身也日益困难。今年以来，苏州、常州等多个地区出台政策，禁止开发商进行“售后包租”。北京、上海等多地的商业地产开发地块也明确规定，商业地产项目必须整体开发，不得拆分成多个商铺散售。即使是办公楼项目，也规定了最小单位的面积。

    散售不行，那资产证券化行了吧，答案是，也不行。5月21日，中信证券股份有限公司“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，成为我国首个交易所场 内reits。有人称之为reits业务在我国资本市场的试水，更认为是我国第一单准确意义上的股权类reits产品。事实是，“中信启航专项资产管理计 划”以专项资产管理计划的形式推出，由券商而不是信托公司发起，且在“证券法”框架和证监会监管下，而不是在“信托法”框架和银监会监管下，实现了商业地 产信托的组建。另外，中信启航以专项资产管理计划为具体形式的私募信托，信托权益的流转只能通过私募市场，与主要依靠公募市场募集和交易的reits还有 相当的距离。

    基于信托关系的泛资产管理机构，如信托公司、基金管理公司、资产管理公司等全面进入商业地产资产证券化市场，由私募形式发展为公募形式，进而推动中式reits成为真正的reits仍然没有明确的时间表，且面临政策和市场的双重约束，可谓任重而道远。

    在销售市场和reits道路都变得崎岖难行的当下，商业地产开发商只有从商业物业本身出发，向商业地产运营管理要出路才是真正的出路。商业地产发展的核心是要找到被市场和资本市场认可的盈利模式。