商业地产的财务运筹与融资-凯发app平台

    一、项目财务决算

 

    商业物业的开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算项目的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。

 

    二、项目财务核算

 

    开发商完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

 

    对于小型商业地产项目，不需要做得很细，过分精细可能会影响时间成本，采取销售模式的商业地产项目，财务核算的工作要简化很多。

 

    三、资金需求方案

 

    指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目其他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案。

 

    四、融资方案

 

    指开发商结合其自身资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制订的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业地产投资商不知道金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运作时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

 

    项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商准确判断项目的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。

 

    五、项目融资

 

    除非开发商有足够的资金作支持，除非项目采取出售的融资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运作过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两个极端的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

 

    开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

 

    完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

 

    在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：

 

    （1）委托专盐融资服务机够进行融资

 

    这种融资操作对于初步进入商业地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，，因为专业商业地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业地产项目与国际资本直接、快速对接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要在向融资服务机构支付一定融资启动费用的同时，还需另外支付相当于总融资资金额2.5%～5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但需明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力值得怀疑，换言之，这种融资机构不太可能真正完成项目的融资。

 

    （2）自己组织融资团队进行融资

 

    融资操作对于已经有商业地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。

 

    这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，可齐头并进。