综合建筑体的业态组合规律-凯发app平台

    综合建筑体的主要商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等，而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（ktv、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。这让业态组合配比更为复杂，技术要求更高。

 

    一、综合建筑体业态组合需要考虑的三个问题

 

    综合建筑体业态组合就是指根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

 

综合建筑体业态组合涉及的三个问题

 

    对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。

 

    二、整体定位与单体定位的细化与统一

 

    单个建筑体的业态组合须服务于综合体项目整体战略的发展要求。业态的选择与配比规划须符合综合建筑体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合建筑体定位包括三个层面：

 

    （1）整体功能性定位

 

    综合建筑体要实现哪些基本的功能？位于不同城市不同区域属性的综合建筑体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京cbd万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

 

    （2）目标客户群选择

 

    位于不同类型的城市以及城市不同区位的综合建筑体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。

 

    （3）整体规模确定

 

    主要考虑综合建筑体的面积、大小及横竖向空间结构。

 

    三、功能性选择与配比

 

    综合建筑体的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。

 

    四、业态布局与衔接的技巧

 

    各业态布局与相互衔接时各业态问能否有效互融，关系到综合建筑体内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：

 

    功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；

 

    目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，可以根据不同客群的消费特征在综合建筑体内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

 

    五、综合建筑业态盈利能力的统筹

 

    如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。

 

    各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强；而高毛利业态的客单相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。

 

    六、业态组合的动态优化

 

    综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有（也必须有）比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。