商业地产策划的机会与困境-凯发app平台

    《楼尚》特意邀请了安徽商业地产资深策划人何其琛先生光临首届春交会“大金空调”杯新安房产高峰论坛，分析安徽商业地产的发展——

　　王珏林副主任给大家介绍，中国房地产真正形成产业是近7年的事，对商业地产而言，这个时间表可能更短。商业地产的开发建设成为新兴产业热点，则是最近2～3年的事。而率先让人们感受到中国商业地产热潮风起云涌的是shopping-mall热和专业市场热。商业地产是相对住宅地产而言的，明确的表述是将开发出来的房地产用于商业营运的商用房地产。我个人认为，商业地产应该分为城区商业、街区商业和社区商业三类。

    

　　从安徽商业地产发展的格局看，我省社区商业发展存在明显的两极化倾向，在传统社区、成熟社区，社区商业基本处于“死套”阶段，在新兴社区更是参差不齐。社区商业有的过度开发，有的缺乏统一规划，有的甚至一片空白。再看我省街区商业发展，传统街区过分追求和注重商店的集合功能，大商场扎堆，却缺乏明确的错位经营；商业步行街区大多自发形成，缺乏前期的统一规划，中期的协调合作，后期的营运管理；新兴街区，相当一部分过分注重追求商业地产概念，于是商业地产体量不断增大。在北方某市，一度出现体量竞争，这个区要建20万平方米的市场，那个区就开发30万平方米市场，全然不顾当地消费品市场能承载多大面积的商业地产。城区商业的发展是我省商业地产发展的瓶颈，原因就在于城区商业地产的开发建设的前景与大背景大多数是集群化的产业支撑，像杭州四季春服装市场，广州的白马服装市场，作为产地市场，其辐射范围明显大于社区商业，因此，从某种角度上讲，城区商业做得好便会成为城市经营发展的引擎。

    

　　据省商务厅副厅长张光建先生透露，2004年安徽省社会消费品零售总额同比增长12.9%，高于当年gdp增长速度，是安徽商业自1997年以来增速最快的一年。不容忽视的现象是2004年是安徽商业地产最活跃的一年，从淮北到淮南，芜湖到蚌埠，阜阳到安庆，商业地产基本上都在启动。商业地产的启动直接影响就是商业网点的扩张和增长速度得到提升。客观上讲，这为安徽省商业市场繁荣提供了一定的物质基础。张光建分析，安徽流通业对gdp的贡献率低于发达国家和我国发达地区7～8个百分点，全省中小流通企业约占流通企业总数的99%，企业组织化程度不高，经营管理水平低，市场亟待规范。安徽流通业的现状对安徽商业地产的发展带来很大影响，一是商业地产发展尚有巨大空间；二是百货店、食杂店等传统业态仍占有一定市场份额，新型更高形态商业地产拥有相当的关注度；三是各地商业网点规划的启动，对各地商业地产投资建设没有明显的指导作用；四是发展速度较快的二、三级城市期待通过新形态商业地产的介入实现业态的更新换代。

   

    机遇

   

    一个明确的信息是：安徽商业地产商机突出。

    

　　从以下几个方面的情况看，安徽商业地产的商机主要表现在：

   

    一、按人均商业建设面积计算，大部分地区尚有发展空间。一个城市的人均商业面积是多少，是衡量这个城市经济发展水平的重要经济指标之一，根据世界中等经济发展水平的国家或地区的资料显示，城市人均商业建筑面积1.2平方米左右，像香港是1.3，北京是0.8，杭州是1.0，广州是0.9～1.0左右，而在安徽省，虽然安徽的省会———合肥人均商业建筑面积在1.26～1.4之间，但安徽绝大部分城市在0.6～0.8左右。

     

　　二、连锁经营的发展扩大了对商业地产的需求。从中国连锁百强2001年到2003年每家所用店铺数量看，2001年是111家，2002年是169家，2003年达到204家。局部地区一些优势连锁企业加大扩张速度，对商业地产的直接需求呈快速增长趋势，安徽虽然连锁企业销售额仅占全省社会消费品的零售总额的7.2%，但“合肥百大”与“商之都”门店数量逐年增加，对商业地产的需求非常明显。

    

　　三、外资零售业进入创造了商业地产新机会。随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，家乐福、沃尔玛等国际零售巨头加快了进入安徽的速度。家乐福长江路店在合肥开业使合肥消费品市场增加了一支生力军———安徽国际购物广场，接下来，家乐福的动作会形成什么样的市场力量，大家可以拭目以待，沃尔玛最早考察安徽市场，在徘徊了近6年的时间后终于决定在皖郑重出击，除了芜湖沃尔玛店外，在合肥长丰路和美菱大道两处布点又有实质性动作。但看家乐福、沃尔玛的选址，无一例外地给商业发展创造了商机。

    

　　四、安徽生活水平提高对商业地产的发展产生了积极的影响，依据现行的《城市居住区规划规范》，社区商业服务设施的规模一般在500m2/千人，建筑理念的更新，老百姓对社区商业的要求随着生活水准的提高而提高，新业种的进入成为必然。所以现在社区商业服务设施的估算应提80%～120%。达到900～1600m2/千人。高尚社区，生态社区对此要求会更高。

    

　　那么安徽商业地产的商机到底在哪里呢？

    

　　第一，旧城改造中新商业设施与旧网点的整合。商业地产在旧城改造中的商机有多大，这要根据旧城改造的整体思路去判断。这里面需要明确几个问题，旧城改造对原有商业网点的影响有多大？

   

    旧城改造中新业态，新业种的进入的空间有多大？旧城改造中新增社区人口的消费市场有多大？新城区定位与旧城定位是否有主题或特色化倾向？新城商业网点与旧城原有商业网点的整合空间到底如何……如此等等。操作旧城改造中的商业地产机会，最重要的是考虑旧城区的定位、商脉、商流、商气，快一步或慢一步，商机稍纵即逝。像潜藏巨大商机的城市农改超项目，操作得好，农产品集贸市场能被新型的副食品超市替代，既安全卫生，又有形象，操作不当，可能导致原有的农产品集贸市场处于半瘫痪状态，而新兴副食品超市虽然亮堂、卫生、整洁，却是八竿子打不着人，为什么？这中间就有“半拍”节奏的把握问题，如何把握？这里无法评述，有机会可以进一步交流。

    

　　商业地产发展的第二个机会是商业形态与业态的升级换代与市场细分。新兴业种的批量进入、新兴功能的批量增加，新增需求的批量体现、新型商业的批量涌现是其明显的特征。商业地产的升级，是伴随超市业态的引进而出现的。过去，中国商业零售业基本是百货店统一天下，批发业态是原有国营体制下的二级批，三级批。超市业态引进前，百货店就存在一个升级问题。大约在20世纪90年代，百货店升级换代成为一股风潮，一度重复建设相当严重，以至于业界把1993年称之为大商场倒闭年，超市业态细分，购物中心出现。批发与零售业态的模糊，使商业地产改朝换代有了第二波风潮。究其原因，还是国家经济高速度发展为商业地产升级创造了提速的前提和条件。现在商业地产升级明显有2种趋势：一是市场进一步细分，百货店按我个人观察，除了原有的综合性百货还保持相当优势外，社区百货、生活百货、时尚百货，主题百货及二、三级市场的标志性百货店各有所长，也因此各有市场。第二个趋势是业种更加丰富，业态与业种的配比更趋多样化。大家只要粗略地观察一下，就会发现：生活配套必需型业种，如菜市场、小吃店、便利店、药店等保障居民基本物质生活、决定居民生活舒适度的业种在配比中所占份额直线下降，而普通服务便利型业种，如家电超市、建材五金店、面包店、家政、中介等为居民提供大众化服务便利的业种在配比中所占份额的缓慢上升。需要提高大家关注的是，休闲娱乐享受型业种，如书店、庞物店、鲜花店、咖啡馆、健身中心等满足居民更多生活要求和精神需求的业种在强势递增。飙马营销提供的数字显示，在新一轮商业地产升级中，多达80余种业种成为业态与业种配比中的新型元素，这其中，生活配套必需型业种仍占主导地位，仍有45～55%的份额，普通服务便利型业种占29%左右份额，剩下的是休闲娱乐享受型业种。目前的趋势是休闲型业种以长期作战的态势正迅速强占普通型业种的份额，挤占必需型业种的份额。

 

　　商业地产的第三个机会是新城区新社区商业地产的开发建设。新城区、新社区是商业地产概念出现频率最多的地方，为什么会这样？炒股的人都知道分析哪只股票有什么“题材”可炒，概念就是某些商业地产开发商热衷的“题材”。本人对商业地区概念的追捧者没有偏见，关键是如何把概念的味道做足，把概念落到实处。

    

　　困难

    

　　为什么我要说安徽商业地产正遭遇前所未有的困难？

    

　　2003年底至2004年初，cepa热兴起。伴随全国cepa城热，安徽有多达7家cepa城。当我在《新安晚报》孤独地呼吁，冷静地分析cepa城的操作难度时，热炒cepa城的某开发商向我投来并不友善的目光。不久，我借机到广东考察cepa城，认为cepa城在安徽操作的难度比我想象的还要大。

    

　　绝对不是我神化商业运营规律，商业地产圣经如果有的话，第一句话应该是：商业是商业地产服务的主体。商业地产的营运规律不是我在这儿用几分钟的时间就能说完的。在这里，我想提醒大家注意以下这么几个原则：

    

　　商业，是商业地产服务的主体。开发商业地产项目，就要了解地方商业市场格局，了解相关业态，了解地方商业发展的脉络。这就是为什么商业地产开发异地服务每年有成功案例的主要原因，也是决定商业地产项目成败的关键。

    

　　经营，是商业地产发展生命线。商业地产从功能用途上分为投资性商业地产，经营性商业地产，但成功的地产项目必然要把后期经营作为首要问题摆在重要位置优先考虑。

    

　　心态，是商业地产成功的关键。与住宅地产不同的是，商业地产要以做商业的心态去运作，商业的投资特征是慢、稳，影响面大，影响深远，从住宅地产开发转战商业地产，不能以快进快出的心态去经营，除非整体出售，所以在商业地产开发中，要作好做长线的准备。

    

　　租售，商业地产成败在此一策，商业地产租售策略很有讲究，一个租售比例、租售掌控、租售时机、租售节点控制、租售方案制订都有许多可以探讨的规律性的东西。

    

　　资金，盘活商业地产的命脉。如果把住宅地产对资金运作比喻为喷泉的话，那么商业地产的资金可能就是自来水，成功的资金运作，住宅地产能够一股一股给人带来眩目的光彩，商业地产则会一滴一滴地积累。正所谓细水长流。