2024年全国房地产市场回顾：适时止跌-凯发app平台

回顾2024年，全国房地产市场呈现“u型”的深度调整走势，在前三季度压力略增的情况下，四季度政策主动出击，市场出现拐点和止跌回稳的向好态势。这充分说明2024年房地产市场面临的重大挑战，也印证了房地产市场向好发展的韧劲和基础，更是说明市场有效和政策有效的特征。与此同时，立足于房地产市场供求关系重大变化和新形势新问题，房地产市场围绕“严控增量、优化存量、提高质量”的导向落实调整工作，包括以购代建、落实专项债等系列工作开展，完全有别于2023年的工作方式，也更加和房地产市场形势做匹配，有效破解房地产市场的堵点和难点，助力房地产市场的“止跌回稳”。

本文着眼于分析与预判全国房地产市场运行，兼顾研究宏观经济、经济政策、房地产政策等影响市场变化的外部环境。主要回顾2024年,年度的市场关键词可总结为：适时止跌。

政策环境

（一）宏观经济政策：开启中国式现代化之路

1、政策方向：巩固稳中向好的发展态势

2024年宏观经济政策，立足于经济形势变化和外部困难加大等新情况，持续优化和做调整。经济形势和外部环境变化呈现了不同阶段的表现，一季度实现良好开局，但二三季度下行压力增大。9月底中央政治局会议后一揽子政策全面发力和出击，促进四季度回升态势增强。同时，2024年期间各部委适时召开一系列高质量发展的新闻发布会，精细部署各领域高质量发展相关工作，积极引导市场预期，积极促进宏观经济形势向好发展和全年工作目标的顺利完成。

影响2024年乃至后续几年最重要和关键的政策指引即是二十届三中全会相关精神。三中全会总体工作方向是：进一步全面深化改革、推进中国式现代化。一系列宏观经济和社会发展的政策部署，都牢牢围绕深化改革和推进中国式现代化之路的目标开展。三中全会明确，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。必须以新发展理念引领改革，立足新发展阶段，深化供给侧结构性改革，完善推动高质量发展激励约束机制，塑造发展新动能新优势。其对于宏观经济政策制定和产业经济高质量发展等都具有非常重要的引领作用。

而从工作的重心和侧重点来看，各地积极把握几项工作。一是持续助力产业发展和科技创新，并促进科技和产业的融合。产业经济发展方面，在强调因地制宜发展新质生产力的过程中，重点强调了“两重两新”等系列工作，并通过发行超长期国债、落实科技创新税费优惠等，扎实推进系列工作，促进内需提振和经济基本盘稳定。二是持续做好社会民生保障各项事业，尤其是强调稳定发展等导向，对于风险防范化解等工作有更为系统和精密的部署。

2、货币金融与财政政策：释放历史性宽松信号

货币政策方向可从2024年11月央行发布的《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中看出。该报告指出，稳健的货币政策灵活适度、精准有效，加大逆周期调节力度，为经济回升向好创造了适宜的货币金融环境。重点做好五项工作，包括保持货币信贷合理增长、推动社会综合融资成本稳中有降、引导信贷结构调整优化、保持汇率基本稳定、加强风险防范化解。总体上通过释放宽松的货币政策信号、增强逆周期调节的力度，为国民经济和社会发展提供了较大支撑的金融信贷等支持。

财政政策则减少了过去地方政府负债方面的压力，通过优化债务政策等工作，增强财政政策的工作效应。在适度加力、提质增效实施积极的财政政策基础上，为经济社会高质量发展提供了必要支撑。尤其是从五项内容落实好财政政策工具，包括：加力支持“两新”工作、更好发挥政府投资带动放大效应、持续优化和落实好税费优惠政策、切实加强与货币等其他政策协同、密切跟踪预算执行和政策落实情况。比较典型的政策包括超长期特别国债发行、专项债政策优化等内容。

（二）房地产政策：降低交易成本

1、政策方向：政策应出尽出应放尽放

2024年全国房地产政策呈现出政策权限下放、落实宜宽则宽导向等特征，尤其是在降低交易成本和关注存量方面落实了系列工作。以2024年各次中央重要会议精神为例，能够看出改革的重心在变化。其中，4月份中央政治局会议明确，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。7月份三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。7月份中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。9月份中央政治局会议明确，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。12月份中央政治局会议则提出“稳住楼市”。

2、供给端政策：优化供给结构和调整重心

2024年延续2023年的工作思路，扎实做好保交房工作，尤其是持续落实融资协调机制和白名单制度，这充分说明对人民群众住房利益的保障，也有效化解了社会矛盾和相关风险。比如说，2024年10月住房城乡建设部、金融监管总局联合召开全国保交房工作推进视频会议。该会议全面贯彻落实9月26日中央政治局会议精神和近期国务院专题会议部署要求，指导各地进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，扎实推进保交房工作，采取有力有效措施尽快推动房地产市场止跌回稳。另外，在保交房工作的同时，结构性调整工作也积极启动，尤其关注了存量市场的新情况。2024年全国各地积极推进以购代建、专项债发行筹划等工作。其中，以购代建工作的市场热度较高，典型操作即是各地人才安居集团持续发公告，积极收购存量商品房（现房项目），用于公租房、保租房和配售型商品房等用房来源。

3、需求端政策：落实“四个增加四个取消”

需求端政策，重点围绕“四个增加四个取消”的购房政策开展。立足新市场、新形势、新目标和新问题，紧贴“供求关系发生重大变化”、“消化存量优化增量”、“止跌回稳”等大框架，购房政策精准有序，持续降低交易成本和促进房地产市场止跌回稳。10月17日，住建部在新闻发布会上做了系统总结和概括，即“四个取消”和“四个降低”。各地也积极落实此类政策，尤其是一线城市积极推进相关政策，促进房地产市场率先止跌回稳。

4、价格端政策：在涨跌方面持续放宽

从政策宜松则松、取消过热时期过严政策的导向出发，全国房价的管控政策进入到全面放松新阶段，并也带动了多市场多维度的价格放松。最为明显的是各地在土地供应方面，持续取消限价政策，各地土地市场也出现了溢价率上升的新情况。同时，结合各地去库存的实际情况，在预售价格申请和备案等方面，总体按照“市场归市场、保障归保障”的导向进行，促进房价走势和供求关系更加匹配。在此类政策下，2024年房价经历了一轮深度调整，同时具有止跌回稳的更好基础。

市场成交

（一）全国商品房成交面积：连降三年

2024年1-11月，全国新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%。基于前11月增速和观察12月份运行情况，本报告估算出2024年全年全国新建商品房销售面积约97209万平方米，同比降速约13%。这或也是首次跌到10亿平方米规模线以下的情况。当然最终数据应以国家统计局公布的为准。

观察历史数据和最近几年的运行情况，可以看出，全国房地产销售市场出现较大和深度的调整。在经历2016-2021年持续攀升的繁荣期后，2022-2024年经历罕见的三年长周期下行过程，充分说明市场调整的幅度和程度都较高。连降三年，既和宏观经济的环境大调整有关，也和房地产所处相对成熟的阶段有关。同时，房地产市场深度调整，产生了很多潜在问题和风险，比如说交易数据下跌带来了房价持续下跌现象，进而形成恶性循环，既导致购房观望情绪增加，也进一步拖累交易数据。其对于房企债务的化解也带来冲击，导致化债难度加大。虽然2024年四季度交易指标有所改善，但总体上当前新房交易数据位于历史偏低位水平。

我们同时观察2024年新建商品房销售市场的月度数据，即全国商品房年初累计销售面积同比增速曲线。除去异动数据，本轮楼市降温周期始于2021年5月，随后该曲线总体处于下行和下跌状态，进而也对年度数据产生持续性的拖累影响。观察2024年的月度交易数据，尽管指标跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其体现为先高后低的特征），这使得2024年同比降幅数据容易收窄。但我们必须清醒认识到其绝对规模是偏低的。当然随着一系列政策的效应释放，包括2023年认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、降低普通住宅标准等；2024年全面取消限购、首付比例和房贷利率降至历史最低、取消普宅标准、降低交易税费等，2024年四季度相关指标有较为明显的改善，在各线城市中都有所体现。

（二）城市分类：一线城市率先止跌回稳

2024年城市分类方面，最值得关注的城市类型即一线城市。其呈现了市场波动大但政策吸收效果好的导向，进而也表现出率先止跌回稳的良好态势。本部分对各线城市的表现进行系统分析，以理解城市复苏的逻辑和脉络，更好理解止跌回稳后续的方向或可能路径。

一线城市的市场波动较大，是本轮房地产下行周期中受冲击较大的城市类型。观察下图，其在2021年市场表现较好，源于“资产荒”背景下各类资金加快进入房地产市场。但2022年开始出现明显的下跌态势，并延续到2024年。该期间类似认房不认贷等系列政策，从市场反馈来看表现并不好，即政策效应一般。到了2024年9月份开始，包括上海等城市落实全面和深度的购房政策放宽做法，尤其是限购政策近乎全面退出，持续降低了购房门槛和购房成本。相关数据反馈，由于限购政策的放松或取消，一线城市郊区市场迎来一波交易热，新房交易中至少有20%比例和购房资格新获得的人群入市有关。

二线城市也面临较大的调整情况。本部分选取32个二线城市进行分析。对比2016-2021年的销售数据，2022-2023年出现了明显萎缩状态，到了2024年更是步入低点。这其中除了成都、西安等个别城市市场总体持续强以外，其他城市普遍萎靡，包括南京厦门等重点城市。当然2024年下半年开始，部分城市率先复苏。最早即是杭州，其限购政策全面放开；而包括成都、武汉、南京和厦门等重点城市也有较好态势。其市场逻辑和一线城市有相似之处，即城市基本面不错，具有率先复苏的基础。

三四线城市方面，其面临的压力更大，但市场关注度相对要少。从降温周期时长来看，其超过全国水平（比如说重点城市降温周期持续3年，而三四线城市则持续5年）。从各地三四线城市的反馈情况来看，购房需求潜力不足、房价持续下跌、产业支撑基础薄弱等都是较大的问题。2024年各地推进新型城镇化工作、城中村改造扩围至地级市，都对三四线城市楼市发展带来新的支撑。

（三）二手房成交：近两年增速普遍较高

为了全面、客观、合理地反映大中城市二手房成交状况，我们选取22个典型样本城市[1]（具体城市见备注），其中一线城市4个，二线城市13个，三线城市5个。观察二手住房的交易数据，可以看出几个重要特征。第一、总量上看，2023年开始二手房就呈现明显的升温态势，此类态势总体延续到2024年。且在2024年四季度止跌回稳的导向下，数据继续攀升和向好发展。第二、该指标和新房走势相比，很显然二手房数据要好很多。非常重要的原因是二手房价格出现积极的深度调整，进而使得认购二手房的性价比增加。尤其从一线城市来看，二手房交易数据表现不错，部分城市月度数据屡创新高、频频突破荣枯线。第三、二手房对一手房的支撑作用偏弱，部分房东出售二手房后会持续观望，说明持币观望心态比较浓重，没有很好转换为“卖旧换新”的需求。

总结2024年认购二手房的买家心态，包括：基于租售比变化而投资、希望获得动拆迁机会、认购学区房、市区新房选择面少而转向二手房、取消限购进而以单身名义购房、租转购降低租金成本等。另外2024年百余个城市落实“以旧换新”工作，对于促进二手房房源去化等发挥了积极作用。

市场供应

（一）全国房地产开发投资：连降3年总体乏力

2024年1-11月，全国房地产开发投资额为93634亿元，同比增长-10.4%。根据前11月同比增速做类推，预估全年全国房地产开发投资额为107761亿元，同比增长-10.5%。我们认为，从年度数据看，最近三年全国房地产开发企业开发投资额数据乏力，是投资端萎缩和不振的重要指标体现，其比较真实反映了房企供给端扩张方面遇到了阻力和堵点。第一、此类指标压力大且已经连续下跌三年，说明房地产市场深度调整具有较大的破坏性和冲击性。直观的感受即是最近几年房地产企业拿地少了很多、投资部门出现非常普遍和力度大的裁员现象。第二、其也说明房企去库存出清遇到阻力，进而限制了开发投资能力。同样，房企庞大的债务规模，也会限制此类企业投资拿地和供给能力。

从2024年房地产开发投资的月度数据看，虽然该指标连续6个月位于两位数的跌幅水平，但四季度开始总体得到较好控制，即跌幅扩大态势有所遏制。随着房地产市场止跌回稳和向好态势发展、房企供给端政策优化和金融大力支持、城中村改造扩围和销售数据资金的回笼，此类指标也有筑底的机会。不过需要正视一点，销售端数据止跌回稳要传导到投资端，至少需要6个月时长。在目前房地产市场形势下，审慎预估该时长还会拉长。

（二）全国房企土地购置面积：连续4年萎缩

由于2024年国家统计局并不公布全国房地产开发企业土地购置面积数据，这里我们选取全国重点30个城市的房企购地数据进行分析。选取的原因是，观察2024年土地市场，房企拿地总体呈现区域差异，主要集中在基本面不错的大城市，即一二线城市。同时，我们基于截止2024年12月11日的日度交易数据做简单类推，进而得出全年重点城市的土地成交建筑面积预测值。这30个典型样本城市[2]（具体城市见备注）中，一线城市4个，二线城市26个。数据显示，2024年全年，全国30个重点城市土地成交建筑面积预计为17673万平方米，同比增速-36%。这里的土地包括纯住宅用地、商住用地、商办用地和综合用地等，但不包括工业用地。当前已连续四年出现土地交易数据下降现象，或者说最近四年房企拿地积极性陷入持续低迷状态。

具体观察2024年土地交易市场的特征。第一、其和房地产开发投资、新开工等指标一样，均是衡量房企投资端扩张能力的指标。目前房企购地出现萎缩现象，即便是一线城市，也出现了地块未开发和要求退地的操作，即土地市场“负向操作”。第二、购地更加集中在优质城市。主要是因为大城市房地产市场的基础较好，同时新出让地块后续项目去化速度快，符合房企资金回笼的导向。第三、拿地的新面孔开始增加，尤其观察一二线重点城市，均可以看到优秀的陌生面孔，包括民营企业面孔，说明投资拿地的竞争主体结构有所变化。此类企业属于开发经历虽少但资金状况不错的房企。

（三）全国房屋新开工面积：连续5年放缓

2024年1-11月，全国房企房屋新开工面积为67308万平方米，同比增速-23.0%。根据前11月同比增速我们做简单类推，得出2024年全年全国房屋新开工面积约为73440万平方米，同比增速约为-23.0%。

观察该指标的历年表现，可以看出，新开工出现了非常明显的萎缩，且连续五年出现节奏放缓现象，这和购地以及房地产开发投资等指标是同频的。第一、新开工和房企投资拿地规模以及房企资金状况有密切关系。购地减少资金趋紧，房企自然会放缓新开工节奏。尤其是在销售数据总体偏低位的情况下更是如此。第二、新开工力度不大，也影响了后续新房项目的供应，对于未来几年新房供应会造成压力。

观察2024年的月度数据，房企新开工指标呈现总体降幅收窄态势。一方面和去年基数比较低有关，另外一方面也和2024年各类持续的保交房政策有关。从保交房政策来看，各地落实更加宽松和灵活的融资协调机制，促进各个楼盘项目可以积极主动拿到相关资金，进而加快新开工等数据提振。当然和前面的其他判断相似，必须承认，新开工指标处于近几年以来的最低水平，明显看出房企新开工方面的窘境。

（四）全国房屋竣工面积：支持工作积极到位

2024年1-11月，全国房屋竣工面积为48152万平方米，同比增长-26.2%。我们根据前11月的同比增速做简单类推，得出2024年全年全国房屋竣工面积大约为73875万平方米，同比增速为-26%。在房地产各指标尤其是供给端的指标中，竣工数据表现会略滞后。比如说，2023年包括开发投资和新开工等指标面临下行压力，但竣工数据表现不错，体现了保交房等一系列资金到位对竣工的支持。但是到了2024年很显然受最近两年房地产企业拿地和投资端萎缩的影响，此类指标也开始出现较大的下行压力。

观察月度数据，2024年1-11月，全国房屋竣工面积同比增速为-26.2%。虽然该指标有较大的降幅，但从实际反馈来看，房屋交付情况总体不错，有力促进购房者房屋交付和入住工作。尤其是在“提高质量”的导向下，各地也强化房屋交付质量的管控，确保保交房工作高质量推进。随着后续各类房屋的交付和竣工，预计也可以为家装家居等消费提振带来积极作用。

库存去化

（一）百城库存与去化周期：去化周期越过历史高位

本部分选取了全国100个典型城市的新建商品住宅市场[3]进行研究。从100个城市库存（包括期房和现房）走势看，2024年库存并没有持续大规模攀升，但去化周期却明显拉长。这说明当前去库存方面的压力源头，并不主要是由库存规模攀升所产生的，而是由购房需求快速萎缩、去化动力快速减少等所产生的。同时，2024年四季度出台了一系列政策，进而促使去库存周期指标出现拐点和明显改善。

库存指标方面，截至2024年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为46370万平方米，同比减少-8.7%。在库存规模连续50个月同比正增长的背景下，当前已经出现连续22个月的下降。我们认为，库存规模下降，和房地产开发投资连降3年、土地购置连降4年、房屋新开工连降5年等有关，即供给端的萎缩明显影响到了供货能力。

去化周期方面，本报告定义：库存去化周期（存销比）=当月新建商品住宅库存面积/最近6个月新建商品住宅成交面积平均值。根据历史走势，去化周期的合理区间大概为11-14个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2024年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为22.9个月，这意味着市场消化完这些库存需要22.9个月。观察历史数据，该指标步入到历史高位，尤其是明显超过2014年水平，说明去库存的市场压力空前大。而从月度数据看，其已经越过2024年6月份最高点即26.8个月的水平，总体上呈现了持续优化的状态，这和止跌回稳以来各地销售市场快速提振、去化动力充足等有密切关系。

（二）城市分类：一线城市已有积极改善

城市分类方面，从100城一、二、三四线城市的分地区看，2024年11月，一、二、三四线100个城市新建商品住宅去化周期分别为14.4、19.5和32.3个月。三类城市去化周期的绝对规模都是偏高水平，也属于历史上比较高的水平，尤其是三四线城市此类指标压力是最为明显的。当然，要客观看待目前的城市分化现象。1）看似分化，其实所有城市面临的问题都是一样的，即都面临高库存的压力，这和过去年份有本质区别。所以过去“一二线城市好，三四线城市差”的判断并不适用目前市场形势。2）三四线城市居高不下，也说明潜在的购房需求不足。当然大城市此类问题也有相似性。区别是，新一轮利好政策下，大城市限购政策放松，市场表现更为积极，说明基本面不错的城市，其市场消化效果好，去化状况改善的情况也更为明显。

市场价格

（一）土地成交均价：最近三年总体供应优质地块

观察全国30城土地成交均价数据，即楼板价数据。基于2024年1月1日-12月11日数据进行类推，我们预估，2024年30个大中城市地价（包括纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地）为6948元/平方米，同比增长-2%。

土地市场的均价指标有几个重要的特点。1）最近四年即2021年开始地价上升到较高的水平，这和各地供地结构的优化有关系。考虑到房企拿地的积极性和拿地资金状况变化等，所以土地市场供地方面更多侧重优质土地，进而促使地价拉升。2）优质土地的供应，也和各类优化政策落地结合，包括限地价取消、不计容不计建筑面积规则落地等，客观上增强了房企拿地的盈利空间和拿地积极性。3）此类土地在很大程度上促进了一些优质的具有较好资金状况的房企进入，也反过来促使部分地块溢价率拉升，进而带动地价上涨。4）四季度全国房地产止跌回稳态势下，一些城市加快供应优质土地，也使得地价本身相对处于较高水平。以一线城市为例，北京供应三环以内土地、上海供应内环以内土地的现象明显增多。

（二）全国商品房成交均价：跌幅收窄

2024年1-11月，全国商品房成交均价9885元/平方米，同比跌幅5.7%。我们据此推算，2024年全年商品房成交均价跌幅大致为5.0%。观察历史数据，在2023年房价上涨的基础上，2024年房价出现下跌。第一、当前全国房价迎来了直感上非常直接的下跌现象，各地销售压力增大，自然在价格方面会有较大的调整。而且部分城市也明确对房价下跌的幅度不再做约束。第二、总体上最近几年房价处于疲软状态，除了2020-2021年房价出现炒作以外，2022年开始，各地实际反馈的价格都是下跌为主，部分跌幅甚至超过30%。

观察2024年的月度数据。我们认为，2024年以来全国房价涨幅总体处于持续收窄的态势。一方面说明房价本身的调整是深度的。房价下调周期始于2021年5月，其后有深度调整。到了2024年10月开始，出现积极信号。比如说部分房企出现了房价上涨5%的新现象。另一方面，从各地摸底的情况看，目前房价上涨的消息更多是噱头，实际交易中房企还是愿意降价销售，即依然有小幅度的以价换量操作。

（三）70城房价指数：迎来拐点

本部分对全国70个大中城市房价指数进行分析，主要包括一手房房价指数环同比涨幅、一二三线城市分类、新房价格上涨城市数量等三个维度。

观察70个大中城市一手房价格指数。根据简单算术平均计算，2024年11月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-6.1%。房价指数出现重大变化。2023年下半年开始，全国房价指数总体步入持续下跌、跌幅扩大的通道，市场压力总体较大。而此次11月房价指数环比指标明显改善，即跌幅收窄态势非常明显。基于近期房地产市场止跌回稳的信号和市场表现，以及房价上涨城市数量明显增加，我们认为，此次房价指数说明全国房价拐点已经到来。

从一二三线城市的分类来看，2024年11月一二三线城市的房价指数环比涨幅数据分别为0.0%、-0.1%和-0.3%。而同比涨幅则为-4.3%、-5.8%和-6.5%。当前数据呈现了两个重要拐点。一是各线城市房价指数都出现了拐点，即一二三线城市环比跌幅都在收窄。二是一线城市房价指数环比由负转正，出现重大拐点。据此可以认为，本轮房价拐点到来，是全方位的；同时一线城市扮演了非常重要的领头羊角色。

房价上涨的城市数量指标也有积极改善。这里以新房价格为例进行分析。2024年11月房价上涨的城市数量明显增加，从此前的7个变为17个，其进一步印证房价拐点到来。这充分说明各地房价总体上开始步入到止跌回稳的态势，且预计12月房价指数上涨的城市数量会进一步增加。我们认为，这充分说明10月交易市场止跌回稳态势下，“量-价”之间有较好的传导效应，价格趋稳下，房地产市场信心也持续提振。同时从城市排行来看，当前房价指数环比涨幅为正的城市为17个，即杭州、湛江、上海、厦门、成都、武汉、天津、深圳、重庆、锦州、宜昌、南充、长春、宁波、太原、南京和平顶山。此类城市包括持续回暖的城市如杭州、上海、成都等，也包括市场充分调整的城市如厦门、武汉、天津、重庆和南京等，同时也包括一些重点三四线城市。这说明本轮楼市中房价上涨开始呈现趋势性和普遍性。

文章来源：易居研究院