怎样进行商业项目的业态配置？-凯发app平台

本站讯    上周（10月10日至10月14日）共有3家来自全国各地的开发商，通过各种渠道向飙马寻求项目合作。






       寻求服务的项目是：来自北京的某财富资产管理集团，寻求二三四线城市房产去库存项目的全面合作；来自郑州的某旅游地产项目，需要专业公司提供策划方面的服务；来自江苏睢宁的某商住项目，需要为项目提供专业的定位诊断服务。

       商业项目的业态配置及布置，应遵循以下几个原则：

       1、先定位原则：在进行项目业态划分前，必须先确定项目的定位和项目的主题。

       2、业态比例：完成项目定位后，需要根据项目实际情况，制定合适的业态配比，如传统商业业态配比约为：零售63%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。随着电商的冲击，在新的商业项目业态配比中，应减少零售业态的配比，增加体验业态的配比，建议调整餐饮、娱乐休闲、服务等业态的比例。比如：零售35%～38%、餐饮30%、休闲娱乐30%、服务2%～5%。

       3、主力店铺先确定的原则：业态划分时应遵守依次确定主力业态、次主力业态，最后将其他业态进行填充的原则。

       4、餐饮业态的布置原则：

       （1）上天入地，相应点缀：由于排油烟系统的设置和聚客方面的原因，餐饮业态应设置于项目的最高层，或者地下室，地下室则以小型餐饮为主，中间楼层则用少量餐饮进行点缀。如有重油烟餐饮业态，必须放置在顶层，以减少油烟对整个商业的影响，并尽量高空排放，同时还可以减少排油烟风管竖井设置时对商业面积的占用。

       （2）扩大比例：餐饮业态是整个商业项目中机电条件相对比较苛刻的业态，考虑项目的招商和未来发展空间，在工程条件预留时，应扩大餐饮业态的比例，其比例至少应在30%以上，从前瞻性考虑最高可以按50%～60%预留餐饮条件。其主要体现在排油烟井道、配电、给水排水及暖通空调的预留上。

       （3）排油烟井道提前规划：应根据项目的业态比例，规划相应数量的排油烟井道，井道应通往屋面，建议屋顶油烟井距高层建筑水平距离大于50m以上，且在逆风方位。

       5、首层商业面积最大化：因为首层是商业项目中租金最高的区域，如非必须设置，在首层尽量避免设置非租户店铺类的房间（如卫生间、物业管理用房、社区用房、机房等）。

       6、动线精炼原则：商业项目里过多的动线容易造成顾客失去方向感和方位感，单一直线动线难以产生回头效应。所以在商业平面动线规划时，应避免动线繁杂，且尽量采用单路环形动线。

       7、多首层规划：可以利用地形条件、项目条件，规划成多个首层，以提升商业价值，如：增加下沉广场，将项目内部中庭延伸至地下室，利用坡地在地下室或2层以上甚至屋顶设置商业出入口。

       8、双边疏散：按照消防规范，店铺面积大于120m²，或者深度大于14m时就需要设置两个疏散门，且两门之间的距离不得小于5m，这就为店铺划分和调整增加了难度，所以建议在业态规划时尽量考虑店铺可以开后门并增加后场通道，这就形成了双边疏散，并且店铺后侧的通道可以兼作货运通道使用，也达到了人货分流的目的。

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