商业项目业态变更的应对策略-凯发app平台

本站讯    上周（9月26日至10月9日）共有5家来自全国各地的开发商，通过各种渠道向飙马寻求项目合作。






       寻求服务的项目是：来自浙江杭州的某产业园项目，需要专业公司提供前期可行性研究方案；来自辽宁抚顺的某18万方综合体项目，需要专业公司提供相关服务；广东佛山的某家居建材中心，需要招商运营等服务；四川苍溪某商业项目，需要销售服务；来自河南许昌的某专业市场项目，也需要销售服务。

       因商业项目的特殊性，项目始终会经历招商变动、租户布局调整、业态调整、项目升级等方面的变动，并且很多变动可能是在建设过程中就发生的，所以商业项目的设计人员必须以一种前瞻性和扩展性的视界来思考设计。

       目前很多设计单位和发展商在商业项目的前期设计过程中，将项目策划定位阶段的业态图作为建筑、结构、机电等专业的最终设计依据，在此基础上生搬硬套设计规范和标准，而不做其他考虑，这种没有前瞻性的做法显然是不可取的，所以在设计过程中应对各专业进行深刻的讨论和思考，比如：

       （1）结构：有些租户需要有内部电梯或者挑高层及架空层，还有些租户对结构层高、荷载等有特殊要求，像这些要求是很难在后期予以弥补的，即使能够通过改造实现，也是浪费资源，甚至影响工期。所以在结构设计时就需要有所考虑，如采取的预控措施包括：选择合理的梁板形式、结构层高、降板措施、结构荷载、柱网尺寸，预留坑洞等。

       （2）建筑：因为业态的调整和变动，会对消防通道、疏散要求、隔墙进行改动或者调整，这就需要在防火分区、消防楼梯、通道的划分及设置上做一些考虑，如：防火分区划分时预留一些冗余量、疏散楼梯规划成剪刀梯、防火卷帘不占租赁线、分户隔墙采用轻钢龙骨石膏板墙体等。

       （3）机电配套：各种业态的租赁条件会对供水、供电、燃气、电话网络、空调等各有不同的标准和要求。其中餐饮业态对于机电条件的要求就非常高，并且这些条件如果在规划设计时通盘考虑欠妥，将会造成后期变动和大量的拆改；所以为了应对这种变动，目前通常的做法是在规划时加大餐饮业态的比例，且不管最终是否按餐饮进行出租均按餐饮进行机电条件预留，以便能够适应更多的业态，减少业态调整时的拆改。

       （4）与租户工程界面的考虑：考虑商业项目的多变性，应在工程界面上尽量做到灵活，避免后期拆改造成资源浪费，以独立店铺为例，给水排水预留到接驳口和计量表，配电仅需安装计量电表和隔离开关，燃气进户且仅安装完阀门，排油烟仅安装管道和防火阀，租户内的排油烟风机由租户自行提供，墙体施工仅完成分户隔墙即可，内部墙体由租户自行施工等。

       对于商业项目业态规划和设计工作，最好由专业的策划公司和设计公司来做，以减少不必要的损失和浪费。






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