城中村改造要爆发了吗-凯发app平台

广州的“做地”和城中村改造最近非常受市场关注，今年初广州提出力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标以来，市场各方一直都非常关注上述目标的实际达成情况，尤其是城市更新与城中村改造的大面积推开可能对当前“稳经济”与“稳地产”带来的刺激作用。

截止当前，行业内认为比较遗憾的地方在于，广州的“做地”政策实际上是对原广州旧改政策的推倒重来，很多落地层面的政策细节没有细化，后续预计也很难解决，因此预计广州国企“做地”的全面铺开存在很大的难度。此外，因“做地”模式还牵涉到地方政府/城投平台违反土地管理法和新增政府隐性债务（比如一级土地整理阶段的垫资、土地出让金作为偿债资金来源）等问题，因此广州“做地”的提法在很多场合下被调整为了“低效用地改造”。

我们注意到，行业方面目前对广州的“做地”保持着一定的观望态度，比如广州有些国企因参与项目较多导致负债累累、苦不堪言，有些甚至已有明显的抵触情绪，更多的则是在项目推进、经济效益（项目算账）等方面保持着很大的疑虑。

与上述情况相反，广州市政府却在城中村改造和“做地”方面表现出了十足决心与魄力，比如12月12日，广州市瑶台城中村改造项目顺利通过了广州越秀区发改局的备案，项目总投资250.27亿元，目前已在推进《规划研究方案》和《做地方案》相关工作；再比如一个月前（11月21日），广州市番禺区化龙镇柏堂村城中村改造项目通过了广州番禺区发改局的备案（该项目为番禺首个“做地模式”的城中村改造项目），总投资174.8亿元。

比较意外的是，广州市政府的魄力并未激起市场各方的参与热情，比如很多同行认为目前广州的“做地”案例全部都只是几大市属国企参与的广州市首批重点做地范围内的项目，也即背后更多的是政府推进方面的要求（也即政府意志的表达），因此这些案例能否推广到全市还有待观察。

还有一个现象值得特别留意，最近有很多央企问我们如何介入广州的城市更新“做地”及城中村改造项目。表面上看，广州3月份印发的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》已将央企类的做地主体排除在外（方案只确定了7大市属国企和其他区属国企作为做地主体），但在广州的黄埔区却存在例外。

前几天，中建二局全资子公司中建玖合通过股权收购方式参与了广州市黄埔区文冲东城市更新项目，项目预计总投资额约252.83亿元；11月2日，中建八局通过股权收购方式参与了投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目，项目预计总投资额约289.3亿元；更早于今年8月，中交四航发布消息称，四航局投资了广州市黄埔区黄埔街下沙珠江村旧村改造项目，总投资额超过90亿元。

我们认为，广州市的黄埔区应该是目前央企及其他国企唯一可以介入广州城市更新及城中村改造项目的区域，主要原因是广州从2017-2018年启动的这一轮旧改中，黄埔区旧改一直走在全市最前面，黄埔区的旧改政策也基本上是先行先试，因此跟广州市层面的政策存在双轨并行的情况。早于去年，黄埔区政府就因拆得最多、引发的问题也最多而主动邀请央企介入黄埔区的旧改项目。

今年11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿） 》向社会各界公开征求意见，并拟于12月下旬进行第三次审议和交付表决。因《广州市城中村改造条例》更多的是对改造过程中的程序进行立法，对于旧改模式如国企“做地”等依旧没有细化的规定，因此条例生效并实施后实际项目落地效果依旧有待观察。

当然，市场方面比较笃定的地方在于，广州的“做地”政策肯定会更加优化和细化，广州的城市更新和城中村改造也大概率会对其他国央企（甚至是民企）继续放开准入。按此推测，明年广州的“城中村改造”试点模范作用将大概率成型，其他超大特大城市也将很快跟进和效仿，也即城中村改造项目的上马有望在明年迎来爆发期。目前唯一比较难预测的主要是拆迁的实施进度以及项目融资方面的实际落地问题，比如广州的村民接受房票安置补偿的速度以及房票补偿的比例。

我们最近经常强调，在“稳经济”和“稳地产”的目标导向下，目前的核心发力点是中央重点支持的“三大工程”，包括平急两用基础设施、城中村改造及保障性住房的建设，其中城中村改造被认为是房地产行业增量投资的重中之重（因为平急两用基建设施和保障性住房建设都没有太大的增量投资空间）。还是以广州为例，广州已事实上成为这轮城中村改造的领头羊，另外市场也非常关注广州已申请到的用于推进城中村改造的专项资金，因此这背后能够拉动的投资体量让人倍感期待，只不过城中村改造项目本身会面临各种各样的推进阻力，因此最终落地成效仍然有待观察。

 从明年的投资取向和风险偏好来看，我们目前依旧非常看好国央企与城投平台主导的城市更新、城中村改造以及保障性住房建设项目的投资机会，比如我们目前在重点关注与国央企施工单位在城市更新与城中村改造项目中的合作空间，包括改造范围的划定、收益平衡点的测算、我们社会资本的介入方式以及拆迁推进、土地整备、收储与出让等实施细节方面的探讨。

值得一提的是，因地方国企和城投平台当前在城市更新、城中村改造与保障性住房建设项目方面的资金需求有着更加强烈的融资出表和降低负债率的诉求，加上中基协12月8日发布的《私募投资基金监督管理办法（征求意见稿）》对城市更新基金类的产品投资提出了更高的要求，因此我们目前将城市更新及城中村改造项目的投资业务集中调整到了信托产品的投资方向，包括我们通过信托计划认购城市更新/旧改基金/合伙企业份额，并通过设置对赌条款解决退出问题，又或者是通过认购永续债等产品形式发放信托融资，以此解决合作配资、资金募集以及融资方的出表诉求等一系列问题