文旅地产活下来的关键点在哪？-凯发app平台
我始终在思考一个问题：一个真正能活下来的文旅地产最为关键的因素是什么？有人说是文旅资源，有人说是文化，有人说是产业，有人说是交通，有人说是创意，这些无疑都是文旅地产活下来的关键因素，但最关键的因素，也就是决定文旅地产是生是死的因素是什么？
其实说白了，大家都知道——人气！
没有人气就什么都不是！
没有人气就什么都没有！
人气是决定文旅地产是生是死的最关键问题。我们做文旅地产顶层设计首先考虑的就应该是怎样吸引人气。
一、文旅地产吸引人气的前提条件是什么？
一是资源。包括自然资源、文化资源、社会资源。不能仅仅看有没有这些资源，而是看这些资源有无独特之处。要么秀美，要么稀缺，要么经典，要么惊奇，平淡的山水林湖没有个性。
二是交通。大交通有没有机场高铁，小交通是否通达顺畅。无论是瞄准全国市场还是局部、区域市场，交通时间最好不要超过45分钟，也就是说从机场高铁站到达文旅地产项目的最佳时距为45分钟，从最近的中心城市到文旅地产目的地的最佳时距45分钟。
三是表达。再好的资源如果不能充分表达，不过就是仅供人们观赏的一片风光，很难留住随意的脚步，到此一游、到此一“照”而已。表达需要重新规划和创造，或是修改，或是整合，或是提升，或是完全创造。表达的一个关键问题是与人的情感发生关联，让人会心一笑？回眸一笑？哈哈大笑？或者让人触景生情、触景泪奔……
四是推广的渠道和密度。人间美女何其多?但成为贵妃的有几人?养在深山无人识，娇美如花也无颜。
二、文旅地产吸引人气的核心是什么？
品牌是唯一的因素。丽江也好，桂林也好，如果没有品牌又会怎样?喀斯特地貌的秀山丽水不仅仅只有桂林、阳朔，离桂林仅70公里的柳州鹿寨其秀美丝毫不差，就因为没有品牌而只能是一片野山。
品牌建立的基础又是什么呢？定位决定品牌。因此，追根溯源，定位才是真正的核心！
三、休闲旅游的消费特征
我们应该了解休闲旅游的消费特征。文旅地产的消费特征包括两种：一种是观光型的消费特征，以玩、吃、看、乐、购为主；另外一种是度假型的消费特征。
（一）观光型游客
观光消费一般是就近消费。主要有以下几个特征：
一是时间短。一般以最近的中心城市为主，大约10点左右出门，下午4点多返回。
二是自驾为主。方便、随意、自己控制时间是自驾游的最大理由。
三是以家庭为单位居多。呼吸新鲜空气，让眼睛装点绿色是主要目的。
四是游玩内容以看为主。所谓走马观花就是对观光游的最好形容。走走看看，拍个照，向蓝天挥挥手，对稻田和麦穗问个好，仅此而已。如果有一点古迹、古建筑那就是惊喜。再有博物馆、艺术馆、儿童乐园、过山车什么的，基本上周末都会人满为患。
9月，北海银滩聚集了很多游客 图源：北海市政府网
五是吃农家乐。必不可少的主打内容，没什么看的，总得有什么吃的吧。
综合上面的消费行为我们不难看出，其消费的主要特征是：因为消费时间短，基本没有住宿和夜间消费，其消费金额有限，门票和农家乐是最大消费。
观光的主要目的不是度假，就是让心情和眼睛换个环境，或者说找个有蓝天白云、有水有绿的地方伸个懒腰，活动一下四肢。可以说，所有在水泥森林活着的城市人，都有这种需求，就近消费的观光游客无疑是人气保证的最大群体。
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（二）度假型旅客
我们首先要清楚，我们的消费者是“度假人”，不是我们在写字楼、购物中心、大马路上擦肩而过的“白领”。
要研究度假需求，首先要分析度假的目的是什么。我们可以归纳为四类：减压放松类；享受成果类；满足新奇类；感受情怀类。
在解析度假的目的之前，我们这里先分析度假型消费特征——人为什么需要度假? 人在度假时的心理状态是怎样的? 度假的层次如何划分?度假和日常生活应该有哪些区别?这些问题研究不透，谈何度假需求分析?
1、减压放松型
关键词：随心所欲、无拘无束
现代人工作太累、压力太大，偶尔需要投入到一个全新的减压环境，放慢自己的节奏，让身心放松。
所谓放松，就是在不突破法度的红线内，随心所欲、无拘无束。
2、满足新奇型
关键词：猎山猎水猎风情、新趣新乐新心境
满足新奇型的度假，可能是最多人的度假选择。
猎奇猎新是所有人的本性，当有条件的时候，就会去满世界走走，寻觅和体验一些带给感官、心灵冲击的事物。所谓新，就是从未看过、吃过、玩过、经历过、触碰过、感知过。所谓奇，就是从未想象到的、怎么也不相信的、根本无法判断的、突破人类极限的。
为什么到海南的人趋之若鹜？因为海南的海浪、沙滩、阳光、椰林在中国独此一家；为什么阳朔被这样追捧？因为那奇山奇水还有刘三姐独此一家；为什么乌镇成为样板？因为古朴的江南水乡风情和文化最具代表。当然新奇不仅表现在山水，科技的进步带来的游乐制造，同样让游客如过江之鲫。
阳朔西街
3、享受成果型
关键词：舒适、享受、奢侈、服侍
享受度假，是度假另一个层次的表现。
我们不怀疑有一种人是以工作为乐的，他们在人类的智力游戏中乐此不彼，在阳谋和阴谋中寻找生存的意义。
有些人以工作为乐，享受工作带来的满足感。这种人往往事业有成，但是，他们更清楚，这种非常人可以承受的付出，必须要有更高层次的补偿。因此，他们会想来一次蓄谋已久的舒适度假，放肆地享受，毫无顾忌地奢侈、被精心服侍的贵族感受。
4、感受情怀型
关键词：环境、氛围、情致
度假的最高境界，是静静的回归、静静追踪……从内心到情怀进行一次洗礼，人生被再一次升华！
日常生活中多多少少会有一些缺失，总是不太圆满，每个人在内心深处都有一种向往，渴望另一个生活环境、生活氛围、文化或者自然，这是一段精神回归的旅程。
上述所总结的四类，是从更深层次的度假需求进行分析的，这里没有重点讲度假配套、度假设施、度假服务。但如果将四类分析的关键词进行展开，其实所有的需求都已经包括。如环境、氛围、情致就包括了建筑布局、风格确定、景观打造、小品运用、文化注入等等。如舒适、享受、奢侈、服侍，就包含了配套、功能、服务等。
都匀黔南院子的景观打造
而每一项如何做，这就要根据文旅地产的不同定位进行设计。比如服务，首先要考虑的就是度假人的接送，度假日程安排；对业主还要考虑房子无人住时的通风、采光、卫生和出租等等细节。所以，重点是对上述关键词的理解和想象。
只有真正满足了度假需求，旅居才能真正实现。只有实现旅居，文旅地产的房地产开发才有基础。
分析了两类休闲消费的特征后，不难看出，做文旅地产的人气并不是想象中的那么难，当然，前提是你必须摸准他们的消费需求。
不同的区域、不同的城市，其消费特征是有很大区别的，如成都人因其得天独厚的自然资源优势，周末和节假日，大部分市民都是出城自驾游，而武汉、长沙、郑州等城市，因为周边资源有限，更多是在家娱乐，珠三角则以逛街为主，因为周边实在没有一个值得去了还想再去的地方。
