地方政府到底怎么保交楼？-凯发app平台

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我们认为，目前的项目停工主要是预售资金被违规挪用与开发商现金流断裂二者叠加的结果，本质上是开发商短期“缺钱”导致的。虽然商品房预售资金管理办法明确规定了预售资金应该用于本项目建设，不可挪作他用，但是长期以来预售资金的自由调用几乎成为惯例，预售资金监管账户的空虚为项目烂尾埋下隐患，因为这意味着项目后续建设的主动权完全在开发商手中，一旦开发商流动性出现问题，那么项目建设就极易进入停摆状态。

既然是开发商短期缺钱导致的，那么是不是借给开发商后续建设资金就可以复工了呢？恐怕事情还远不只这么简单，或者说这种项目的问题还没有那么复杂。问题在于开发商不只缺某一个项目的建设资金，而是整体流动性枯竭，因此如果开发商此前将在建工程抵押给一位乃至多位债权人，那么项目将作为被执行资产而被冻结，当然此外还有项目停工已经造成的各种拖欠款项和滞纳金。

总而言之，当前项目烂尾停工本质上是资金问题，但单个项目的复工又不只是单个项目资金的缺口问题，项目上可能存在的盘根错节的债务关系使得复工变得更加复杂。

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从各个层面来看，推动停工项目复工都已经十分必要和迫切：

一是必须防止购房者信心继续滑坡，深化行业危机。二季度的需求端宽松潮使得市场下行趋势有所放缓，行业普遍认为市场已经筑底，不过市场仍在艰难调整中，而停贷风波无疑再次重挫了需求端信心，因此停工问题若不能妥善解决，市场可能恢复下行态势，由此形成新一轮恶性循环。需求端信心恢复是行业复苏链条的首端，接下来地方政府除了用足用好政策工具箱，还必须推动保交楼取得成效以缓解购房者对于交付的担忧，否则需求端宽松政策的效果将难以达到预期。

二是成规模的项目停工乃至烂尾已经上升为民生和社会稳定问题。伴随行业危机而来的成规模项目停工，激发了购房者成规模的反抗情绪，且在烂尾事件中购房者长期处于弱势和承担大部分后果的背景下，这样的情绪迅速扩散和发酵到整个社会层面，目前推动解决停工问题和遏制烂尾事件蔓延已经成为社会公众的共同诉求。

三是必须防止行业风险外溢至金融等领域，风险横向扩散。房地产行业与金融行业以及众多上下游行业联系紧密，随着房地产行业危机的深化，风险已经有向其他行业蔓延和传导的苗头。据亿翰智库估算，2011年至2021年11年间成交的商品住宅中，将有约2万亿按揭贷款面临违约，此外若行业危机继续深化，企业端的境内债务违约可能难以避免，金融行业将受到来自居民端和企业端贷款的双重波及。

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如上所述，我们认为目前项目停工是一个短期流动性的问题，那么很自然地保交楼就必须解决短期流动性问题，但是我们发现，在现行的框架下，短期流动性问题很难解决：

1.出险房企外部融资几乎遭遇全面封堵

对于现金流已经断裂的企业来说，在当前环境下更容易走进恶性循环，尤其是停贷风波使得购房者倾向于规避有项目停工的企业的项目，使得这些企业的销售遭受更大的打击。那么卖资产是不是能够解决问题？在完全的买方市场下，能被接受的资产有限，同时资产的价格可能远低于卖家的心理价位，因此即便是卖方愿意低价抛出优质资产，获取的现金流规模恐也不足以缓解企业困境。

2.外界无法提供成规模和成体系的流动性支撑。

回顾过往项目盘活的少数成功案例，我们发现外界提供流动性的模式主要以下几种：项目收并购，项目破产重整，业主自筹资金等。

（1）项目收并购：项目买方主要有项目主要债权人和地方国资平台，例如五矿信托、光大信托等在这轮危机中接下了部分开发商的项目，2022年初一家浙江省属国资地产公司收购了一家出险房企位于杭州的商业综合体项目，由其继续出资推进该项目建设交付。

这种方式的重要前提在于项目有较大的价值回收空间同时债权债务关系清晰，否则在市场化的机制下不论哪一方都没有激励去收并购。事实上，我们能看到，虽然2022年以来监管机构积极推动金融机构支持优质房企收并购，部分国央企发行了相应债务工具或者获取了相应贷款额度，但是最终收并购事件还是较少，这也说明了项目收并购这个模式本身并不容易走通。

（2）项目破产重整：若项目债权债务关系过于复杂，推动项目破产重整后续建不失为一种好的处理方式，近期温州苍南、湛江廉江等地有项目通过“共益债”方式实现复工，其中苍南华臣一品苑项目引入amc光大金瓯作为共益债出借人，浙江蓝城作为代建代销方，廉江二力城项目引入本土房企星海控股集团作为共益债投资人，推动项目复工复建。

【共益债务：在破产程序中，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的由债务人的财产负担的债务，清偿顺序在普通债务之前。共益债务包括：因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务等等。】

这种方式的前提在于能够引进新的第三方投资人，因此这也意味着项目必须有较大的价值回收空间，让第三方投资人“算得过来账”。

（3）业主自筹资金：这是一种业主无奈自救的特殊方式，购房者自筹资金出借给开发商以推动复工复建，过去有浙江瑞安、四川南充等地的项目通过这种方式实现项目复工。

且不论这种方式对弱势群体进一步收割的荒唐性，这种方式能成功的前提也注定它只是一种极少成功的非常规方式。这种方式能走通的前提在于：一是项目即将完工、资金缺口小，二是项目未被其他债权人申请查封。

总而言之，目前已有的各种项目盘活方式都有较为严格的条件和较窄的适用范围，只能解决部分具体项目的停工问题，无法解决目前成规模的、情况千差万别的项目停工问题。

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从中央政治局会议和金融监管机构的表态来看，目前处理停工问题的总基调是：地方政府压实责任，金融机构以市场化方式参与。

地方政府当然责无旁贷，但是金融机构真的愿意参与进来吗？恐怕很难，因为金融机构也是营利性组织。

那么地方政府必须要面临的问题是：钱到底从哪儿来？据传的国家地产基金和郑州两家国资设立的郑州地产纾困基金，以及郑州政府推的棚改统贷统还试图去回应这个问题，不过地产基金的规模是否足够是一个问题，此外统贷统还的模式是否能从国开行贷到资金目前还不确定。因此虽然要求地方政府压实责任，但是地方政府可能面临“巧妇难为无米之炊”的困境。

我们认为，目前依靠单纯的市场化方式很难解决问题，需要首先在国家层面提供初始信用和建立协调机制，推动各方以市场化、法治化方式推动复工，具体而言，第一步在全国层面成立保交楼基金，对金融机构特别是amc机构给予无息或者低息贷款，鼓励它们主动参与盘活项目，在此基础上第二步建立一个保交楼信用机制，从国家层面协调信贷资源，并规范信贷投放和回收等全流程运作，明确金融机构、地方政府和项目开发商等相关主体承担的责任，各方在这个框架下去具体落实。

在此背景下，地方政府推动停工问题的分类处置，类似郑州政府对停工项目提供一揽子凯发k8官网下载的解决方案：对于还有较大后续价值的项目，依据项目本身情况推动以收并购或破产重整实现项目盘活，这些方式也可以通过保交楼基金获得贷款支持；对于其他处置难度大的项目，则借由保交楼基金以及保交楼信用机制，推动信贷注入、项目复工和信贷偿还等工作。