工业上楼真的存在吗？-凯发app平台
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珠三角厂房现状
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珠三角为什么要工业上楼？
1、什么是“工业上楼”
我们先来看看什么是“工业上楼”，目前国家并没有一个明确的定义，但实际应用中应当是指地方政府在文件中明确提出「工业上楼」，并设置相关建筑标准的工业楼宇。
比如深圳市宝安区印发《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》将“工业上楼” 定义为「建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房」，并规范了高层厂房建筑设计：鼓励符合产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻；在首层设置装卸货车位及装卸货站台；柱网轴线距离宜大于8.7米；保证每个生产单元至少设置1台载重2吨的货梯；立面设计应合理考虑空调机位并进行遮蔽处理，遵循适用美观的原则，体现现代化、国际化、滨海风情等设计理念等。
本质上，“工业上楼”就是企业把研发、生产功能放在工业性质的高层建筑里，而不是传统上地面上平铺一两层的厂房。从政府出台政策的层面来看，对“工业上楼”的指标具有厂房高层高、高承重、大空间，入驻企业倾向于高端制造业的趋势。
2、是随波逐流还是乘风破浪
珠三角作为世界工厂，在此前几十年间，“村村设厂”的工业模式导致土地平铺式展开，土地零碎化、低效化的现状，深深制约着产业转型升级。“工业上楼”作为新加坡、香港存量时代提容增效的先进经验和成功结果，不免成为其工业用地改造这道必答题的一道曙光。
于是在珠三角工业腾笼换鸟等政策的引导下，各地区先后将“工业上楼”作为工改的一项落地措施，原因无外乎以下几点：
需求很高土地稀
随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，珠三角民营企业多，工业用地供应紧缺，土地增量所剩无几，用地成本不断攀升，一些企业难堪重负。传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。
产业升级高要求
高新技术跨界融合的新兴产业、先进制造业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高。在东莞、佛山、中山等老旧工业园区，在容积率、环境配套等方面，已跟不上发展要求。
但是另一方面，生产技术的提高，又使得工业上楼成为可能。这一切为“工业上楼”发展提供了可能性和必要性。
产业模式正适合
专家称：工改工的本质，是回归制造业。通过提高土地利用效率，支持实体经济、尤其是制造业高质量发展。立足新发展阶段，工改工已成为珠三角制造大市贯彻新发展理念，打破资源束缚，推动变革的先行手段。
产业业态的变化也使得工业用地、产业空间的利用有了更多的可能性，也拥有了更多适合上楼的企业。
总之，“工业上楼”解决了珠三角企业无处扩产，被迫外迁的情况，或是企业总部办公与制造场地分离，增加成本和管理难度的问题。同时“产业上楼”也将会使产业聚集度提高，形成专业化园区。
这些先天条件，使得珠三角地区工业上楼成为必然。先跑先赢，“工改”让污染、重工、占地大利润少的企业被淘汰外迁的同时，如何提前满足新兴产业的要求，拼的不光是时机，还有各地政府的发展性眼光。比如佛山在换鸟之际，中山还正在抓紧时间改造园区做腾笼之装备。各地区经济发展阶段不同，产业升级内在要求不同，在这场“战役”中是要乘风破浪还是随波逐流，最终取决于政府的定位和推动力度。
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工业上楼现状
那些可以上楼的工业企业 “上楼”企业一般适合生产设备较轻、生产过程噪音与污染较小，并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。由于楼层载重等原因导致工业上楼项目的企业相对来说都是对载重要求较低的行业。从另一个角度讲也是借机将一些区域不适合的重机械、高污染企业“拒之门外”。 工业上楼的两种模式 「工业上楼」是一种做法，不是一种定位。园区的空间规划要有全局观，单层多层参差交错除了适应各种业态不同的发展，还提高园区的透气性与高级感，使利益最大化。当然不论定制还是成品，调研再开发，满足客户差异化需求才是灵不灵的关键。 1、 定制化服务 管道、承载力等在建设前以设计完成，由单独厂房的怎么样设计都行到与人共檐，能否满足企业的定制化需求，直接决定了企业是否有上楼的可能。这就需要在开发过程中再根据实际情况来适当调整规划。产业是瞬息万变的，不能刻舟求剑，要灵活，只要没建起来都可以根据客户实际需求做一些调整变化。 2、 已建成 成品对于成品入驻，更需要的是对园区整体产品的差异化定位，通过差异化引导客户上楼。 任何产品差异化经营都有核心的竞争力，园区也不例外。同样的“上楼”产品，你的防震、装卸、物流中转、吊装平台、客货梯承载和等待时间、工业用电、蒸汽废气、层高等都是吊打低配置园区的，在园区中能做到各方面都第一，或者是拥有唯一稀缺指标技术的，舍你其谁？ 企业决策向来以利润为导向，政府想引导企业上楼，集约用地不是理由，优惠政策才算是一个充分理由，但更多的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划。舍弃了单独厂房方便的优势，高层厂房怎么体现优势？无外乎花园办公的干净高端氛围，满足了研发、办公、生产一体化的需求，蓝领终于和白领享受到一样的办公环境；智慧化管理的体验；邻居就是上下游客户的产业聚集。
一切都还是刚刚开始 当然，工业上楼还在萌芽期 还有很多问题未解决。 1、 载重能力 受限于高层楼宇的承重，目前“上楼”企业一般适合生产设备较轻、生产过程噪音与污染较小，并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业。 当然也有项目在承重能力上做技术提升，让上楼工业企业范围更宽广的，比如松湖·智谷，将低楼层（1f-3f）增加承重到1000kg/平方米，为重型器械上楼提供了条件；标准层承重增加到了750kg/平方米。但目前大部分园区的承重能力还在标准而已。 2、针对每个行业不同的需求如何整合 产业千行千面，生物医药企业需要十万级洁净厂房满足生产工艺和空气洁净度的要求才能引导上楼；精密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计防震减震措施就要突出；对于拥有重型设备的行业，如机械装备、电器、机器人、五金等行业，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准；在一线城市可以上楼的，迁徙到二线城市的企业，这时候客户想要的当然不是去高层观光，而是较低层或独门独院的小高层了。基本需求得到了满足，企业才有上楼的可能。 拥有产业链的高层厂房，不仅在设计上差异性更小一些，也容易形成集群效应，满足企业协同发展成长的需求。但产业链的招商却不是一句话可以简单促成的。 3、首层最受欢迎、中间层容易闲置这种状况如何解决 能上楼的企业，就在考虑上几楼了。制造业偏爱低层毋庸置疑，反映在租金分配上显然底层最贵，呈现楼层越高，租金越便宜的现状。对这种客观上存在市场偏好，底层厂房永远最受欢迎，高层则容易闲置。 针对这两种产品采取差异化的定价策略不失为一种可行做法。底层租金20元，顶层10元，一些可上可下的企业自然会有价格吸引“上楼”。另一方面，技术的更新让一些不可能变为可能，比如利用道路标高的高差，做双首层。整体价值增值；中高层用连廊，退化绿台增加公共面积；网络、下水管道、洗手间预埋为之后转工为商提前铺路等等都也是已应用成功的增值利器。
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写在最后
