疫情下的产业园区可持续发展之路-凯发app平台
话题一：疫情下招商，
企业客户的选址标准是否在悄然变化？
1.2020年疫情以来，招商过程中是否发现企业客户在选址偏好方面发生变化，比如项目的封闭性（减少外界人员进出流动）、产品的独立性（更倾向于独栋而不是高层，避免病毒通过中央空调在高层大楼内传染）、满足远程办公的设备设施（网速、线上会议设备等）？
2.疫情推动叠加政府诉求，作为园区管理方，是否会更加聚焦生命健康、人工智能、智能制造等行业内的企业客户，这些客户的诉求有什么不同？针对这些企业客户的招商策略有哪些差异？
▶ e通世界 黄忠伟先生：
2020年疫情后，客户需求主要发生了两个比较大的变化。
· 一个是以凯发k8官网下载的文化或个性化需求为装修主导标准的客户在逐渐减少，简装精装、拎包入驻成为热门产品趋势。根据数据统计，营收3000万左右的企业平均租赁周期在20个月左右。因此，早年间的毛坯、标准交付，目前已不太符合大部分客户的需求，简装精装、拎包入驻成为 “相对刚性”需求。与此同时，我并不完全认为独栋相比高层会成为倾向性产品，毕竟这2年来疫情常态化，为此换办公场地也是不现实的。
· 第二个则是经营主体的选址发生变化，具有产业集聚吸引力的园区成为企业心头好。虽然企业未必会从高层换到独栋，但是确实越来越多企业从cbd、核心区、甲级办公楼搬到与企业所属行业更为匹配的园区中来，像上海的五大新城或者40个主题产业园都是企业青睐的地方。产业园区既可以在租金上实现30%-50%的下降幅度或是带来同租金下面积的增加，也可以在经营上找到同行业的群体，共同享受产业园区的集聚红利。
▶ 星河产业 陈忠先生：
疫情爆发三年来，对园区入驻企业的影响是很大的。面对不同阶段的的疫情，星河采取了不同的策略来应对。
2020年疫情爆发初期，面对这种突如其来的流行疾病，星河的总体思路是与企业共同面对、共克时艰。星河是深圳第一个提出产业园区减免租金、缓交租金的民营企业。过程中积极对接政府政策和复工复产，通过和企业客户之间的互动，我们园区的整体运营非常平稳。
在2021年疫情常态化之后，重点针对企业困境、扶持力度等环节，提供了一系列应用场景或是市场化联动。
2022年和前两年都不一样，我们的主要策略是缓解焦虑、恢复信心。深圳的企业市场化程度较高，韧性也更为良好。因此，相较通过租金减免解决短期现金流问题，深圳企业更多的焦虑点在于疫情的不确定性以及供应链不畅的问题。在这个过程中，星河主要是通过分享一些对行业的了解和判断，帮助企业增强信心。
通过这些举措，园区整体运营非常平稳，连续三年出租率都保持在99%左右，这些举措还拉近了和企业的合作关系。因此也得出一个重要结论，未来产业运营，服务是占据很大比重的，企业是愿意为优质产业运营商的服务买单的。
▶ 清控科创 程方先生：
清控科创的园区主要是以服务科技型中小企业为主的科技型园区，主要在城市相对核心区，楼宇体量从上万到十几万不等。所以，我接下来谈的边界不包含以生产为主的工业型产业园区。
疫情2020年爆发至今已持续快三年，相较于阶段性防疫措施带来的影响，疫情真正对于入园企业的影响，更多的是深层次的行为方式、组织方式以及企业信心的变化，这些变化将极大地改变未来企业在使用空间产品的喜好。清控科创布局全国数十个城市，建设63个科技产业园区，通过对布局全国园区的运营经验，总结出几点共性问题。
· 一是很多中小企业现金流紧张以及对未来缺乏信心，导致很多直接选择关门，从急剧上升的园区空置率上就可明显窥见。很多企业在面临经营困难的时候，并不是选择和园区运营方谈租金减免优惠或者面积的退租，而是直接选择关门。租金的价格有一定的滞后，但空置率却是比较直观反映这个情况，这是个非常严重的信号。
· 二是面对未来的不确定性，企业更加务实，对于规模排场、品质情调的需求大幅减弱，当下追求的是快速交付，以及遇到困难时的及时止损。因此，很多中小型企业愿意为拎包入驻类型的服务型办公室支付一定的溢价，而不是把流动资金压到一次性的装修投入。站在园区运营的角度，未来的产品交付一定是重功能轻华而不实的装修，在满足企业基本功能情况下，个性化或者局部装修由企业自己完成，这样既能够满足企业的需求，也能够一定程度控制自身的成本。在这种大背景下，办公家具行业会有一个契机。一方面智能化、健康化的办公家具（比如升降办公桌）很受欢迎，另一方面局部功能或者局部装饰家具也会越来越流行，可以灵活快速地组合家具。但是目前市场上供给比较紧缺，这对于园区运营商或者办公产品提供商都会是一个很好的契机。
· 三是关于空间硬件的要求，疫情之下也有些许的变化。主要体现在三个方面：第一，写字楼里的空调及新风系统，中央空调带来的密闭性问题以及污染消杀问题往往不达标，很多办公楼宇的新风系统如同虚设，而且有些楼宇都在10年甚至20年以上，这些设备问题疫情之后都值得关注。第二个方面，视频会议方面，尽管视频会议的工具越来越齐全，但是受制于硬件设备的限制，效果还是有限的。所以，更好的视频会议室将会是园区的一个刚需。可能疫情解除后，大家已经习惯了远程会议。以前都感觉需要见面的问题，现在可能先远程交流一下，等有实质性结果的时候再见面。虽然更快的网络，更先进的音频设备有硬件设备商解决，但是真正落到空间上，还是需要办公厂商来协作的。最后一个是园区餐饮的问题。比如最近北京全面禁止堂食，但是大家还有线下聚会商务交流的需求，只能转到公司内部会议室和接待室，这就暴露出针对小型灵活的办公室的商务类餐饮服务相对是缺失的。
在招商和服务过程中，企业群可能会出现两个分化。一种是大型的国企央企或者已经成熟的科技型巨头，依然会在未来的产业结构中占据重要地位，但是对于园区运营商来说，这类企业议价能力很强，自身体系比较完善，需要园区提供的服务比较少。另一种是原来比较活跃的中小型企业，在未来会变得越来越弱，直到出现灵活就业，个体就业等等，这类企业是园区未来需要关注的重点。我觉得，未来应该思考一种模式，园区运营商可以以商业平台的身份，带领中小企业和个体创业者一起成长，寻找一种共赢的模式，我觉得园区运营商有一定的优势，可以提供一些中小企业不能企及的资源和品牌背书，这里包括5个方向。第一个是行业人才的培养，针对不同的细分领域给初级劳动者提供职业领域的培训技能，使之能够快速进入这个行业。第二个是公共技术平台，不是简单的提供一些仪器设备，如果园区企业做不到，就应该联合行业的头部企业一起来提供。第三个是产业资本，现在市面上比较熟悉的是风险资本，我们希望的是产业资本，更多地围绕产业生态来构建，一般以大的头部企业为主。第四个是生产资料，我们说的生产资料不同于传统生产资料，比如数字经济领域，算力就是一个很重要的生产资料。第五个就是品牌和信用背书，园区在做大之后，重要的优势就是品牌和信用，这也是中小企业特别缺的，也是他们对园区的主要诉求之一。我认为这五个方向是后疫情时代，园区能够真正地为科技型初创企业提供到，能够实现共同成长，共同互惠互利的一个方向。
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对于园区招商而言，途径和手段是一方面，更重要的其实还是要注重产业的集聚性，要懂产业和不同产业细分下企业的不同诉求以及他们的变化，这里不仅仅是载体层面，还包括整个产业生态，比如供应链关系、资本关系、技术加持等等，可能大家最熟悉的盖房子在产业生态中只是很基本的环节，当然，前期了解产业的过程会比较长，但打通了这个关键节点，就像打通任督二脉一样，企业招商就不会再是那么难的事。包括现在各地政府推行链长制、主题园区，其目的也是一样的。当然在这个过程中不但要招商、还要育商，既要招大引强，也要专精特新，要双招双引。
话题二：疫情新常态，
园区运营管理是否在变革？
（请谈谈特别深入人心的案例或者有特色的内容）
1.自疫情爆发以来，入园企业对园区服务是否有新的要求或者运营方主动增加的服务内容？最关心哪些方面？（比如：园区封闭管理最难解决的人员洗澡和睡觉问题）
2.疫情期间，为配合防疫，园区运营方需要额外做哪些工作？如何配合政府，安排企业安全运营（包括复工复产）等事宜？
3.应对疫情，政府的纾困政策对企业的实际帮助有多大？园区运营方如何做好政府与企业间的桥梁？
4.数字化是否真的能赋能园区运营？防疫方面，“技防”是否能提高防疫效率和效果？新的数字化设施设备如何与原有服务内容及设备进行良好的融合，而不是推倒重来？
▶ 星河产业 陈忠先生：
通过我们对园区企业做的满意度调查显示，现在客户选址更加关注几个重要的要素。· 第一个是位置交通，第二个是物业的配套，第三个是实用性，第四个是服务，以往对商办市场的调查里，服务是没有这么高的位置的。
通过这些年的运营服务实践，第一个得出的经验是60%的物业服务可以标准化，这类服务强调品质、耐心和细致，另外的40%服务则需要根据企业聚集度、行业特点去提供。
· 第二是星河的园区有超级企业服务中心，集酒店、公寓、体育中心、商场等于一体。星河超级企业服务中心把星河所能提供的服务和政府需要贯穿到园区运营的内容打包在一起，成为运营方与企业、与企业员工、与政府的多方服务界面。目前超级企业服务中心约有300项企业服务。未来我们的超级企业服务中心重点有两个定位，一个是成为客户和我们之间交流的界面，为园区的企业和员工提供更好的服务质量；另一个是对于客户未来存在着的共性需求，希望超级企业服务中心成为增值服务的一个平台。
· 第三个关于园区智能化运营，智能化园区以及客户的精细化管理，从未来的价值来看非常明显。目前园区的电费支出大概是五千多万，其中就可以通过精细化管理，挖掘提升的可能；星河去年与腾讯实现战略合作，通过腾讯云作为园区智慧化管理的平台，实现园区对于企业安全、能源、大数据等领域的双向沟通。
▶ e通世界 黄忠伟先生：
e通世界项目主要位于上海的外环板块，其实最初区位交通、周边配套并不十分具有优势，因此我们始终强调企业服务的概念，在企业服务标准化的同时，更多会把重点放在搭建企业与政府、资源之间的桥梁上。同时，传统企业服务以面对面、点对点的方式来完成，但伴随企业数量不停增加，目前园区内大概有将近1000家企业，如何做好近千家企业的服务，这是基础物业服务外，需要更深层次去思考的一些问题。
关于“楼长制”，目前团队所有高管对园区进行划分，类似于包干制。每个园区每栋楼里五、六十家企业就有专人对接负责，深层次了解企业业务需求以及阶段性可能存在的困难，这个是一般服务人员对接不到的需求，必须有相对高级别的管理层人员去与企业主沟通。
除此以外，服务的高效性也很重要。这次疫情，我们园区也出现过封闭管理。为了在封闭管理期间内为各企业人员提供更好的凯发k8官网下载的服务支持，解决餐饮、洗澡、睡觉等切实需求，我们团队快速响应，大概用三天左右的时间将办公楼调整成“公寓”，并配备行军床、家电、热水器之类的必备品，还准备了鲜花、祝福贺卡、为过生日的企业员工准备了生日蛋糕，让企业员工们在特殊时期能安心放心地度过。
疫情下，我们还充分发挥与各大银行等合作机构的资源优势，对于企业涉及到的一些相关政策，开展财务、税务方面的培训，积极对接政府减免政策申报的渠道。做好平台，用足用好，也能增强企业对园区的认可度和粘性。
▶ 清控科创 程方先生：
清控科创目前基本实现了全国化布局，主要省会、计划单列市、百强县、国家级新区基本都有布局。客户的需求是一切行动的出发点，我们的客户主要是政府，为了缩短响应半径，清控科创将总部直管模式拆解成七个大区，每个大区节点中心按照总部功能，尤其是各种服务职能实现完整复制，包括招商运营、政策研究、企业服务、投融资四大板块，规定各个大区对客户的响应时间在2个小时左右，极大地改善了客户体验。这也是为什么疫情这么严重，政府委托给清控科创运营的园区，几乎没有出现运营管理费拖欠的情况。同时每个大区的服务有一定的灵活性，服务的出发点是客户的核心诉求。总部有一套数据统计和考核指标，这样各园区的服务就有一定的灵活性，同时又处在统一的规划当中。
清控科创未来还将打造三大运营能力，首先是实现产业垂直孵化的定位目标，与阿里、商汤、快手等各个细分领域企业进行合作，帮助大企业打好资源配置，做好产业生态构建。
其次是提出创新溯源计划，利用清华大学校办企业下属企业的背景，围绕学校的科教资源、人才资源构建体系，形成一套项目挖掘的服务。
最后，清控科创不是开发建设的园区平台，而是以轻资产输出托管为主的平台。不论从政策的导向还是行业发展的自身规律，公募reits都是未来一个重要的出路。三年前清控科创就已经在研究公募reits，但当时政策环境不成熟，现在我们自己的第一单reits已经在申报了。
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关于园区运营的话题，其实目前各家的运营服务体系都有所趋同，重要的还是如何服务下沉，做好每一个细节。不能让服务体系只是一个看上去好看的口号而已。当然过程中，也需要在标准化、制度化、流程化的服务和人性化、个性化、灵活贴心的服务之间做平衡。这需要服务内容和规章制度更具包容性。实际操作中有很多细节需要一线人员自行判断，“让听到炮火的人指挥枪”，是方便客户还是执行规定。作为管理层一定要包容，但凡追究这些小事，就会将服务向标准化方向推动，最后变成服务于规定、流程，而不是服务于人。
此外，服务的最终获益，可能不是那么直接的经济效益，服务的本质其实是为了更好地营造整个产业生态，它带来的收益可能会体现在招商上、投资上、政府关系上等等，所以对于运营服务的考核也不应仅仅局限在传统经济账上。
话题三：后疫情时代，
企业集团战略将如何顺势而为？
1.疫情新常态下，产业结构在不断重塑，危与机并存。作为与产业经济发展关联最密切的园区经济，贵企业如何看待这一业务的未来发展前景？
2.在接下来的发展计划中，会做出哪些相应的战略举措？可以从业务拓展、产业选择、运营管理等方面谈一下。
3.对打算进入产业圈或者正在入圈的同行们，有什么建言？
▶ 清控科创 程方先生：
无论是科技地产还是工业地产，核心是在于工业或者科技，需要从思想根源把“地产”两个字去掉，找到客户和市场的真正需求，而自己恰好能够满足这些需求，如果找不到这个点，我建议不要盲目地去进到这个行业。
从运营的角度来看，应该做减法。以往企业为了宣传需要以及为了迎合政府，往往把自己描述得无所不能。然而首先挣快钱的时代已经过去了，其次产业地产真正开始是从你签下合同的那一刻，因此只有把精力、时间和资源聚焦在一个点上才能做出差异化和价值，只有创造了独特的价值，才能从客户身上换回对应的回报。
“企业存在的重要价值之一就是以相对低廉的成本满足客户的高需求”。未来，产业地产逐步成为一个基础的行业，企业需要回归做生意的本质来做园区。一方面，企业想要赚取超额的利润是不可能的。另一方面，在激烈的竞争中，如何保持核心优势，才能保住那一点合理的利润，是值得思考的。
▶ 星河产业 陈忠先生：
随着国家产业升级，新兴产业不断发展，产业地产行业未来的成长空间巨大。但同时也要看到，这是一个相当非标的市场，模式不同、商业逻辑也不同。这些年来，随着与市场，与政府、与客户的磨合，星河已逐步形成更加清晰的商业逻辑——投资商和运营商。
作为投资商，一方面，做产业要有情怀，要有一个长期运营的思维，同时承担起社会责任，陪伴企业共同成长；另一方面，从目前的金融环境来看，投资回报是一定需要的，但很难快速产生高利润。如果reits能够成熟，将会让整个行业的商业逻辑和市场局面发生重大变化，也期待政府的政策能够早日落地。
作为运营商，产业地产的本质是资产管理。目前星河的项目不是很多，但是比较聚焦。我们希望，通过这个运营实现资产的增值。未来，增量市场会逐步变小，存量市场将成为市场的主体。只有潜心提升运营能力，未来才能有更好的发展空间。
▶ e通世界 黄忠伟先生：
e通世界的企业历史背景是从实体企业转型过来的，当时面临城市外围的企业外迁，空置出来的土地怎么利用的问题。后来因为园区都在逐渐向产业园区转型，项目本身也有土地性质和规划的原因，最终决定把项目往产业园的方向发展。
对于打算进入产业园区运营的新进企业，一方面是建议谨慎进入，另一方面则是进入之后优先考虑产品业态以及项目的收益点。首先解决出租率问题，如何把园区打造得更好；在有了一定出租率的基础上作进一步分析，放大已入驻企业的优势，与专业机构开展合作，不断腾笼换鸟、做产业集聚和产业生态。作为民营园区，活下去才能活好，做产业是需要一个在长周期中不断迭代不断升级的过程的。
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克而瑞产城点评
实际上，我们一直强调做产业园区不同于做房地产。因为产业园区不具备所谓高周转、快复制的基础。所以，必须要守得住寡，必须沉下心，从客户角度思考，不能着急。
同样，无论是疫情新常态还是后疫情时代，园区经济助力经济发展的主基调不会变，产业也永远是各级政府最关心的话题，但是在具体操作过程中，需要大家因地制宜，根据企业自身的特色来组织团队，定好计划，无论行业升温或降温，需要始终保持脚踏实地的企业基因与战略定力。
