地块研究的第一步是分析地块的城市属性-凯发app平台
对房地产开发来说，最重要的无疑是地块。无论是传统的房地产开发，还是现在新兴的文旅地产、康养地产，“地块”始终是开发的核心。地块研究是开发首先要做的事情，而地块研究就是要确定地块的价值属性。地块有很多价值属性，今天我就来谈谈其中最重要的一个——地块的城市属性。
地块的城市属性决定着地块的基础价值，之所以这么说，是因为房地产开发或多或少与城市发生着重要关联，这是因为房地产最重要的客户是城市居民，市场决定价值，所以城市客户的消费偏好、需求对地块价值发挥着重要影响。一般来说，地块与城市的关系有以下几个方面：
01.
地块与城市的空间关系
所谓空间关系，就是地块所在位置与城市的关系。例如地块是位于城中，还是城郊？是位于城市中心区域，还是边缘区域？等等，这些都反映了地块与城市空间关系。
尽管一般来说，地块处于城市越中心的区域，地块的价值就越大，但这并不是绝对的。地块与城市的空间关系，只是决定了地块的价值属性，比如地块位于城市中心，只是反映了地块的地段价值属性比较突出。但同样的，如果地块位于城市郊区，但周边的环境很好，景观资源很丰富，地块就具有了资源价值属性。地块的价值属性，只有反映在具体的产品上，才能真正实现地块价值。
地块若位于城中，那么影响地块价值的主要有两大方面，一是地段本身的价值，越核心的区域，地段价值越高，这是由商业规律决定的，因为城市核心意味着一个城市各种资源、经济要素的汇聚地，必然是许多人争抢的稀缺资源。如城市核心，往往也是富人和豪宅的聚集地，而越往城市边缘，产品的定位档次可能就随之降低。
除了地段本身的价值外，其价值还取决于具体的城市公共配套，如医院、学校、商业、交通、休闲等，这些直接影响着居住的生活成本和生活便利度。
地块若位于城乡结合部，或相对远离城市的郊区，则影响地块价值的因素相对更多。比如城市规划带来的预期，区域规划决定了地块潜在的升值空间。因为地块的开发往往是快于城市的整体开发，因此地块开发时必须考虑城市规划带来的预期影响；还有就是交通的便利度以及交通成本，这决定了客户能覆盖的范围以及客户属性。交通越便利，交通时间和经济成本越低，则可能覆盖更加广泛的客群。还有一个最重要的因素就是周边的自然资源。随着我国城市中产阶层的壮大，人们追求更好的居住环境以及生活方式，这带来了更加多元化的居住方式，但人们会选择郊区居住，除了前面所说的交通因素外，最重要的因素就是周边的景观好不好、自然生态环境怎么样、是否宜居等等。所以郊区的地块并不一定就是价值较低，而是具有与城市地块不同的价值属性，相应的，它们也对应不同的消费需求。
02.
城市定位对地块的影响
不同的城市有不同的定位，以及市场环境，在研究地块的城市属性时，对城市本身的研究就不可缺少。
比如，同样是城市中心的地块，在一线城市和四线城市可能就有不同的价值属性。一线城市汇聚了足够多的富裕阶层，因此，在城市中心地块能够开发顶级豪宅，而四线城市富裕阶层的购买力可能不足，在高端产品的定位和选择上，就会存在差距。
一般来说，具体城市对地块的影响包括这个城市的经济结构、产业结构，但最终反应在这个城市的人口结构上，不同的人口结构具有不同的需求特征，这决定了地块的价值点和市场特征。
以深圳、广州、东莞为例，深圳随着这些年高科技产业的发展，已经成为我国高端人才的汇聚之地，因此对深圳来说，高收入、高层次的技术人才就成为影响住房市场的一个重要的观察点；而广州，一直是华南地区的商贸中心，这样的城市特征就决定了广州的生意人多，大大小小的老板不计其数，同时，活跃的城市商业自然也拉高了一大批普通城市居民的收入。因此，广州可以说是一个藏富于民的城市，各个阶层的客群都有一个庞大基础。再来说说东莞，它是大湾区最大的制造业基地，它的人口结构中，外来的打工者占了很大一部分，这决定了东莞房地产市场的购买力整体上相对广州、深圳就会差很多，这种差距也现实的体现在三地的房价、产品定位等各方面。
03.
城市规划对地块的影响
城市规划对地块的影响体现在现状以及未来两个方面。
现状即指的是地块所在区域在目前承担的功能，如地块所在区域是商业区、商务区、居住区，还是大学城、产业区等特色区域。区域在城市中承担的功能直接决定着地块的价值属，功能不同，地块的价值取向不一样。比如，商务区地块最大的价值取向是商务而不是商业，而位于商业区的地块虽然商业价值突出，但并不一定就能满足居住的需求。所以，在确定开发定位时，就必须考虑地块的开发方向是否与地块最大的价值取向是否一致。很多开发商常常很得意的炫耀自己在城市中心拿到了一个地块，并打算将其做成最高端的住宅项目。可是，现在究竟还有多少高端人士愿意住在最繁华但也是最嘈杂的城市中心呢？
另一方面，现在我国的城市都处在高度发展阶段。这就出现了一个奇怪的现象，那就是城市在快速扩张，城市的规划在快速调整，因此一个地块在开发时不得不考虑城市未来规划带来的变化以及风险，这是很多项目在开发时都会遇到的问题，对城市未来规划了解的越多，发展变化趋势把握的越准，越有利于挖掘和实现地块的最大价值。
04.
城市文化对地块的影响
俗话说，“一方水土养一方人”，一座城市一定是经过长期的发展积淀而成的，特定的自然、经济、政治环境以及发展过程决定了一个城市必然具有特定的历史文化，致使每个城市的居民在思想、行为、爱好、消费上都有各自的特点。
例如，对我国大多数城市来说，住宅朝向是影响居住品质的一个很重要的因素。因此，地块的朝向也就成了影响地块价值的一个很重要的因素。但我国西南地区的成都、昆明等地就是一个特例，这些地块对住宅朝向就并不是那么敏感。
当然，大多数时候，城市文化对房地产市场的影响是难以察觉的，因为文化本身就是一个很宽泛的东西，它的影响可能是出其不意又难以察觉的。以北京和广州两个城市为例：
北京是几朝古都，皇城文化特征比较明显，也总是聚集着一些小资和文艺特征比较明显的人群。我以前在北京，一个明显的感觉就是，这里的房地产市场，特别喜欢概念化的产品，例如soho、loft这种产品，都是首先出现在北京市场上，而且很受市场的欢迎。相反，广州人侧重实际，以生意人的眼光来看楼盘，注重地段、环境、户型、配套等具体细节。所以在推广上，北京特别擅长创意，新概念层出不穷，人们对楼盘的认同其实是对楼盘概念的认同和身份的认同，而广州在推广上的创意就不敢恭维，但是卖点实在，比如“地铁上盖”，比如“一站直达**“等等。这反映了两地文化背景对房地产市场的影响，也是地块城市属性的一个重要考察点。
地块的城市属性复杂而多元，以上是我个人的一些拙见，往后有机会我还将对地块的其他属性展开说说，也欢迎大家留言交流。
