租金提高5,，投资回报率能增加多少？-凯发app平台
资产回报率是商业地产经营的核心目标，它可进一步分解为：
资产回报率=noi/总投资=（营业收入-营业费用）/（开发投资 改造投资）；
因此，资产回报率是投资、开发、建设、运营和财务等各专业口共同努力的结果，
降低实际拿地成本（减小分母）；
调整建造标准，控制建造成本（减小分母）；
合理设定主力店等低租金业态的面积占比（提高分子）；
优化铺位面积、铺形标准及店铺数量（提高分子）；
设备选型时充分考虑后期的运维成本；
上调租金标准，控制运营成本（提高分子）；
......
例：某购物中心
1、总建面13万平米，不含地下停车场的商业部分建面8.45万平米，综合使用率65%；
2、拿地价格200万每亩；
3、建造成本6000元每平米；
4、按商业建面口径的全场平均租费水平80元/平米/月；
5、营业费用率35%。
该购物中心投资回报率测算
该项目地价1.2亿，开发成本7.8亿，总投资为9亿元；
全场平均租金80元/平米/月，运营期标准年租赁总收入为7706万元；
营业费用率35%，标准年noi值为5009万元
故有标准年资产收益率为：5009万/9亿元=5.57%
5.57%的收益率低于资本市场对三线城市资本化率7.5%的要求，如何对该项目进行优化，使之达到资本要求的回报率？
1、降低地价
表：不同地价对应的投资回报率
启示：根据投资回报率倒推能承受的地价，与政府谈判降低土地成本。
2、降低开发成本
表：不同开发成本对应的投资回报率
启示：合理设定建造标准控制开发成本，提高投资回报率。
3、提高综合使用率
表：不同综合使用率下的投资回报率
启示：通过减少地下停车场面积以降低建造成本。
4、提高租金单价，降低主力店等低租金业态占比
表：不同租金单价对应的投资回报率
......
通过以上设计、成本和租金等参数的不同组合，还有赖于各专业部门的专业判断，最终目标是达成投资人期望的目标投资回报率。
