中国房地产未来发展的底层逻辑-凯发app平台

2021年中央经济工作会议上提出了“先立后破”的发展思路和原则，可以预见未来很长一段时间将是“立”的时代，很多行业将在发展中摸索和重新建立规则。

为此中央经济工作会议特别指出：我们进一步积累了对做好经济工作规律性的认识。这句话内涵极其丰富，因为它提出了“经济规律”这个重要问题。凡是按“经济规律”办事时，我们遇到的问题就相对较少，也容易解决出现的问题。而违背“经济规律”时，市场就会出现混乱和动荡。

认知规律，将成为我们重新审视各个行业的一把标尺。

经济规律：三次红利三次基建完成原始积累

中国正站在新的历史起点，2021年中国经济体量超越欧盟已经板上钉钉的事实，同时我国gdp也已经达到美国的76%。放眼世界，中国所取得的这些辉煌成绩，都是在短短40年的时间发生的。

从经济发展阶段来看，这四十年中国完成最大的历史使命就是：通过四十年的时间完成了“国家资本的原始积累”。

马克思在《资本论》中对资本主义原始积累的提法，提出在社会主义建设中也必须有原始积累，来发展社会主义大工业。但这种原始积累，由于社会主义的特点，它是自觉地或半自觉地进行的，这是一种必然的趋势，是一个强制性的规律。

任何一个国家、企业、个人要想快速发展，必须解决原始的资本积累问题，都必须经历一个资本的原始积累的过程。

值得一提的是，纵观历史只有中国的原始积累过程是在没有对外侵略和殖民掠夺的情况之下完成的。

那么中国凭什么在短短40年就可以完成这个过程呢？

这得益于现代贸易的全球化，尤其是我们加入wto之后，由于发达国家的全球产业分工体系的建立，让中国经济迅速挂档于世界经济，释放出了低成本高效率优势的生产力。

一旦生产力得到解放，整个过程就像“跑马圈地”，就加足马力直往前冲，谁的马力大谁抢的地盘就多，谁就有更多的资源倾斜优势，全世界的资源就会向谁倾斜，这属于野蛮生长阶段，这是我们完成原始积累的重要原因之一。

“跑马圈地”时代主要有三大红利：

• 第一大红利：由比较优势产生的“效率红利”，成就了制造业。

• 第二大红利：由人口规模产生的“人口红利”，成就了房地产。

• 第三大红利：由消费规模产生的“流量红利”，成就了互联网行业。

这三大红利让中国完成了三大基建任务：

• 第一是产品的基建，主要靠制造业工厂。

• 第二是城市的基建，主要靠房地产。

• 第三是网络的基建，主要靠互联网。

三大基建任务的基本完成，让中国完成了资本的原始积累，建立了完善的经济体系，中国经济的上半场也走到了尽头。

今天最大的时代背景：内卷遇到了内循环

而此时，世界经济也面临了一个要命的问题：进入到没有发展的增长阶段，也就是我们所说的“内卷”。

一方面，由于资本的本性是逐利，追求剩余价值，不断寻找增值的机会，于是规模效应往往成为资本最有效的武器。

由于商品存在的特殊性，劳动力增加，产量也不断增加，规模优势带来更多的剩余价值，这导致越来越多的人都去生产，虽然价值总量会增长，但非常缓慢，毕竟生产那么多，多余的产品也没人买。

现在全世界已经变成了一个大村落，总有一天村里所有人购买不完地球村里所有的工业品，也就总会有内卷。

搞生产的人多起来但原来市场价值就这么多，导致个人劳动报酬自然减少。同时由于政策限制，加上没有资本和能力，导致很多人无法转型去做资本产业，获取更大收益，没有外部机会，这些人只能争夺那少量的价值增长部分，这就是造成社会内卷化的原因。

而另一方面，中国完成了资本的原始积累，进入到靠资本的输出，规模的优势、市场的扩大来获得收益成为必然选择的阶段，所以亚投行的成立、一带一路的建设，都是符合经济规律的选择。

但是树欲静而风不止，市场就那么大，世界分配体系还没有重新划分，大国之间的博弈远远不是经济问题那么简单，况且全球疫情的持续蔓延，让中国不得不提出“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，无疑在中国经济需要进一步做大蛋糕的时候，我们不得不面对“内循环”的窘境。

所以为何国际纠纷、民粹运动会集中于近些年爆发，原因就在于对外部市场争夺的惨烈，大家都依靠内循环；而此时国内随着三大红利（效率红利、人口红利、流量红利）已经快被吃干抹净了，在总的蛋糕无法做大的情况下，个体想要获取更多利益只得通过与其他个体的竞争实现，产生了“内卷”。

“内卷”遇到了“内循环”，就是今天遇到的最大的时代背景。

当外部世界分配体系没有重新建立起来之前，要持续发展，就需要一个庞大内部市场，生产出来的东西可以自己消化，这样才能摆脱内卷和对外部市场的依赖性。

为了保持社会稳定，让社会内循环起来，要怎么办？

最直接的办法就是促进消费，最简单的办法就是发工资，注意这里说的不是直接发钱，而是通过产业循环过渡到劳动者工资，把社会“金字塔”型结构转变为“橄榄球”型，就是把中等收入家庭占社会财富占比提高，从而促进内循环。

但是这样就会和资本利益造成冲突，高速城镇化吹出中国经济的最大泡沫，移动互联网吹出中国社会的最大不均，于是唯有靠政府的强势力量来降低财富差距，培育大批中产阶级才能形成内循环的发展形势。所以，反垄断、共同富裕成为必然的选项。

链接：罗斯福新政下的美国中产阶级的崛起

1929年大萧条之前美国0.1%的人拿走了25%的财富，90%的人去分那个16%。

资本家往死里压榨工人工资，为了镇压要求涨工资的工人，还特别养了一群打手，这时候美国工人内卷的厉害。正如1932年福特汽车厂工人要求提工资，州政府派出警察驱赶工人，而联邦政府军队赶来支持工人。

接下来为了和资本家作战，顺带对黑涩会降维打击，罗斯福就向fbi授权，从那一刻，fbi厉害了几十年。

从罗斯福开始美帝致力于降低财富差距，从那以后美国就涌现了大批中产阶级。

根据美国经济分析局提供的官方数据，2018年美帝国内生产总值超20万亿美元，其中超80%是第三产业的服务业（有钱人不会去干服务业，所以一般都是中产阶级的工作）。

有人说，现在大力消费，到老了没钱怎么办?你放心，已经帮你想好了，为了让大家更放心的消费，还开发出了保险业务。根据2017年美帝数据显示，2017年保险业务占美帝国内生产总值的7.5%（1.45万亿美元）。美国通过这一系列操作，成功让美国从巨大的工业国，拥有了一个巨大的内需市场。这就是为啥说罗斯福总统伟大的原因。

中国的发展如今已经迈入了全新的阶段，中国经济社会发展的底层规律已经发生转变，以往的要素驱动、投资驱动已经无法带动经济往高质量方向发展。

内循环要拉动消费，但为什么作为消费主流的地产消费如今会被如此打压呢，对于像房地产这样的支柱性产业路在何方呢，房地产业有没有什么发展的内在规律呢？

2021第九届智纲智库大会现场咨询

地产的规律：三个常量一个变量

内卷遇到了内循环，国家提出了共同富裕的发展目标，首当其冲的产业就是房地产业。

中国家庭资产配置中，有79%投资于房地产，房价的增长速度大大超越了居民收入的增长速度，过高的购房支出挤占了其他消费支出，使得居民的消费意愿及支付能力进一步下降，居民生活幸福感逐渐降低。 

中产阶级的崛起首先面对的就是住房消费的问题，而对于国家来说，高质量经济发展也需要摆脱经济和税收对地产的过度依赖。

所以从2020年下半年以来，一系列地产新政纷纷出台，对地产行业发展的规范，既是共同富裕的目标需要，也是社会发展健康消费结构，拉动内需，促进内循环的迫切需求。

随着政策大锤的落下，地产形势急转而下，整个市场哀鸿遍野，房地产行业头部企业市值蒸发8500亿元以上，top30房企市值蒸发5390亿元人民币，加权股价跌幅24%，像恒大这样的头部企业最终暴雷，宣布要退出房地产行业。

越是在形势危机的情况下，越是要相信规律的价值，房地产行业发展究竟有哪些经济规律可循，也许这才是能解开房地产行业困局的一把钥匙。

三个常量与一个变量

智纲智库（id：wzggzswx）通过系统深入的研究发现，从要素影响来考虑，影响房地产发展最核心要素有“三个常量”和“一个变量”，三个常量是：土地、资本和市场，一个变量就是政策。

政策这个变量通过对土地、资本和市场施加的影响，从而形成不同的住房制度，进而造就不同的房地产的发展模式。反过来说，对于房地产企业而言，建立怎样的房地产发展模式，也就是基于这四大要素的综合考量。

通过研究我们发现，土地、资本、市场、政策在不同的发展环境中，会产生不同的房地产企业发展模式，总的来说有四大发展模式：

• 一是要素供给充分的美国模式；

• 二是土地紧缩的香港模式；

• 三是资管运营的新加坡模式；

• 四是多元覆盖的日本模式。

· 要素供给充分的美国模式

土地、资本、市场这三大常量要素供给充分，政策要素以资本增加流动性为主要特点。

美国国土广大，土地是私有为主，在用途和规划管制下可以自由交易。由于居民住宅用地规模供给充分，市场需求也旺盛，金融手段健全而丰富。大土地、大资本、大市场，要素充足，造就了美国房地产选择追求高周转、低杠杆发展模式的必然。

重交易、轻持有，因为这样是对资本最高效的利用。即只进行房地产开发相关业务，不进行资产持有、管理、运营，也不涉及房地产服务，地产的标准化程度很高，只专注住宅房屋开发业务，以美国三巨头住宅建筑商（phm、len、dhi）为代表。

该模式是与中国当前主流“开发商”最为接近的一类模式，万科曾经就是以帕尔迪为学习的标杆，专注住宅地产，迅速成为头部企业。

但是因为中国与美国金融资本环境的不同，造成美国是高周转、低杠杆运作，而中国形成了高周转、高杠杆的运作。

制图：智纲智库

这种模式，类似工业化发展模式，大土地、大资本、大市场，要素充足，追求规模和效率。这一模式的关键词是：专业化、高周转、不持有。

· 土地紧缩的香港模式

土地要素紧缩，市场需求旺盛，金融资本发达，政策要素促进了资产价值的升值为主要特点。

香港土地资源稀缺，土地所有权归国家所有，批租后使用权可以自由转让，但土地供给数量受重视生态环境保护等影响而长期不足，尤其是2001-2010年年均出让住宅用地仅5公顷，人均住宅用地仅10平方米。

而市场需求旺盛，在人口持续增加的背景下，加上香港金融环境过度宽松，房地产市场过度金融化，推动了香港房价持续上升。

土地资源供给不足、地块价值高、房价高、需求有非常旺盛，形成房企可以通过取得具有居住和商业复合业态的地块取得相对低成本的土地，获取和地方政府议价的能力。

同时由于地块价值高，资产价值的升值收益非常可观，房企采取“开发 持有”的双轮驱动的模式，通过运营持有型物业的租金收入获取稳定的现金流入，租金收入能够覆盖利息支出。2019年前十大房企现金及现金等价物占流动资产的均值为30%，太古地产高达73%，现金及等价物基本可以覆盖短期有息负债，降低杠杆率。

制图：智纲智库

这种模式，小土地、大资本、大市场，通过对稀缺性要素（土地）的精耕细作充分挖掘价值，实现高利润率。这一模式的关键词是：慢周转、低杠杆、重持有。

· 资管运营的新加坡模式

土地要素稀缺，市场需求有限，金融资本强大，政策要素促进了房地产资本运营的特点。

新加坡土地资源极其稀缺，国有为主的土地制度，通过组屋主导的住宅保障制度，约81%的新加坡人居住在政府提供的组屋中。

这种土地要素稀缺，市场需求又被充分满足而有限，但国家金融资本又十分强大，造就了新加坡的房地产企业通过资本运营实现海外扩张的发展模式，这种模式最大的特点就是房企作为资产管理者存在，本质是金融资本的资管模式。

与前述的香港租售并举的开发商是不会退出而会保持持有物业不同，资管运营模式本质就是通过对资产价值的升值而实现退出。

资管公司首先融资发行私募基金，然后进行常规的开发和运营工作，然后通过reits退出套现，这种模式涵盖了融资、投资、开发、运营和退出。以新加坡凯德为例，实际是集房地产开发商、房地产运营商和资产管理人三个角色为一体。

这种模式，由于对长期发展的土地要素和市场要素的不确定性，造就了房地产企业“轻资产”运营的特点，本质是金融资管属性，核心是需要成熟的reits市场。

· 多元覆盖的日本模式

土地要素充足，市场需求平稳，金融资本强大，政策波动很大，经历地产泡沫破灭之后的日本地产走向了多元覆盖规避风险的发展阶段。

日本已经进入到成熟社会，老龄化严重，房地产需求多样，同时由于总体上日本是一个大财团统治的经济结构，造成了地产发展模式是通过横向囊括多个业态和纵向覆盖各个价值链环节，所形成的的综合发展优势。横向囊括办公、商业、住宅、物流、酒店、工业、会馆、度假村和房地产金融等多个业态。纵向覆盖开发销售、持有租赁、物业管理、资产管理、房屋经纪等多个环节。简单来说，就是无所不包，只要和地产相关的领域，都涵盖。

但其中最核心的收入来源，还是来自于租赁收入。日本房企开发业务收入占比近年来均维持在30%左右，基本维持体量。而租赁业务则扩容明显，从营业利润贡献数据来看，2019财年三井不动产租赁业务营业利润占比52%，三菱地所和住友不动产则为63%和72%。日本大和房建，连续12年是世界500强，也是日本最大住宅建筑商，也是日本最大的货运物流运营商，且租赁业务也在日本常年稳居第一，2020年整个营业收入住宅领域和商业领域占比分别为47%和43%，生活服务领域占比9.7%……

这种模式，本质是一种全产业链全覆盖的发展模式，有多元化和精细化的特点。日本的财阀经济特点支撑了这种模式的形成，有比较强的垄断性，但是这种模式最有价值的点是：不完全依靠资本力量的驱动，更多的是对房地产价值链的精准挖掘，从横向和纵向、产品和服务各个维度实现综合收益。

当前，不论是要素供给充分的美国模式，还是土地紧缩的香港模式，还是资管运营的新加坡模式，还是多元覆盖的日本模式，在中国的地产发展企业都有所借鉴。

比如万科在很长时间借鉴美国模式，万达、华润和龙湖借鉴了香港模式，越秀部分借鉴了新加坡模式，但是忽略了“土地—资本—市场—政策”这三个常量和一个变量的影响因子，对这些模式的前提条件了解不充分，单纯就模式谈模式就很容易犯“郑人买履”或者“削足适履”的错误。

中国地产未来的发展逻辑

中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这里有三个关键点：

• 一是房地产业会探索新的发展模式。

• 二是供给侧改革，保商并重、租售并举，更好的满足合理住房需求。

• 三是因城施策，进入到精细化管理阶段，不会搞一刀切，促进产业健康发展。

就今天中国房地产而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供给走向了平稳有序，市场需求出现了结构性分化，金融走向了集中度管理。

简单说，随着内循环为主的形势转换，共同富裕的提出，三次分配时代，中国经济进入到下半场，房地产业正在从“规模”发展，切换为“多元”发展，从“资本”驱动，切换成“运营”驱动。

从“规模”发展切换到“多元”发展

中国房地产将进入到“房达峰”的下降通道，房地产业已经开始变成了一个民生产业，现在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；现在已经不缺产品，缺的是好产品，能满足高品质更美好生活需求的产品。

从各国房地产发展规律来看，房地产业增加值占gdp比，英国为13.89%，美国为11.7%，日本为11.36%，德国为10.9%，中国为6.5%是五国中最低的。

所以从长期来看，房地产在相当长的时间内，还依然会是中国的支柱性产业，只是由于中国不同区域房地产发展水平的差异，以及城市在不同发展阶段产品类型也会有很大的不同。

对于地产企业来说，唯有精准把握好“三个常量一个变量”影响因素，做好两个准备：一是对不同区域的价值进行精准判断，从而选择合适的项目运作模式成为关键。比如，在人口持续增长、城镇化发展不充分的地方，依然有高周转的发展机会；而在核心城市的核心地块，重持有的香港模式就极为适合；此外随着reits的逐渐开放和发展，资管的轻资产模式也会有更多的机会。

二是原有的以住宅开发为主的业务模式，向多元业态的转变，并不是说一个企业要发展这么多业态，而是以后有更多的机会来自于业态的提升和产业的需要，也会出现越来越多精细化和专业化的地产公司。

从“资本”驱动，切换到“运营”驱动

什么是运营呢？就是资源的有效配置，所谓供给侧改革，靠管理、优化、配置去盘活这些资源，使这些资源发挥出更大的社会价值。

万科提出和强调开发与经营并重，龙湖则是直接提出经营性收入2024年能否完成1000亿的目标，从资本驱动向运营驱动，成为大型房企转型的必选动作。

未来地产大类最好的投资方向已经不是纯开发，除非拿地逻辑和定价逻辑有变化。即使是高度市场化的美国，纯开发企业也比reits（美国房地产证券市场的主体）、物业企业（如fsv），中介企业（如zillow）估值要明显更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、产业园、地产后服务等都是更好的发展方向。

那如何做好运营驱动呢？我认为要关注好“三高”——高维度、高流量、高密度。

高维度主要讲场景和内容的创新，强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容，比如阿那亚和麓湖就是通过降维打击，以营造高品质生活社群和社区，创造了市场。

高流量主要讲依托流量转化创造持续的经营收益，比如龙湖的tod综合开发模式，以及告庄西双景通过星光夜市创造的文旅地产模式。

最厉害的是高密度，聚焦于某一个区域，通过对市场高饱和度的覆盖，来延伸地产服务的链条，创造多元化的经营收益，比如河南建业，在河南一域的市场覆盖率接近10%，拥有非常庞大和紧密的客群群体，从地产开发业务为主向房地产服务业务转变创造了无限可能，实现了从卖产品到卖生活。

河南建业投资60亿打造《只有河南·戏剧幻城》

王志纲老师2021年说到了一句话是：好人赚钱的时代到了。中国真正的好时代才刚刚开始，因为从“资本”到“运营”的升级，其意义不仅再在于社会的逻辑不一样了，更大的意义在于，它能使社会主流价值观发生转变。让一个人、让一家企业都在沉下心来做产品、做内容。重运营的时代，才是健康的时代，才是最好的时代。

野蛮生长的时代过去了，未来是精耕细作的时代；淘金的时代过去了，未来是炼金的时代。对于地产行业来说，现在依然是最好的时代。