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业态组合定位及面积配比怎样规划？-凯发app平台
来源:飙马（中国） 作者:飙马（中国） 时间:2015-11-23
本站讯 上周（11月16日至11月20日）共有5家来自全国各地的开发商，通过各种渠道向飙马寻求项目合作。
来自安徽泗县的总建面约2万方的商业项目，需要招商美食广场服务；来自四川南充的7万方购物中心项目，需要对项目的招商销售进行二次调整；来自湖南常德桃源县的10万方综合商业地产，需要全程服务；河北唐山玉田县有三处闲置土地，寻求意向开发商进行项目开发；来自黑龙江双鸭山35万方城市综合体项目，需要引进百货主力店。
业态组合定位指的是开发商根据项目所在城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。
1、业态组合与市场定位互为影响
（1）业态组合忽略定位的危险
有的项目在开发之初重视策划，随着项目开发的推进，却把策划丢在脑后，任意修改原有的方案，项目的规划设计左摇右摆，无法定案。
市场定位与商业规划互为影响，但主要还是以市场定位来左右商业规划，进而影响规划设计。调整虽然是普遍现象，但是不能把定位当成必须要调整或可随时更改的科目。
（2）业态组合与市场定位互为影响
商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。所以，商业规划是商业地产项目开发流程中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
总之，业态分布组合方式取决于市场定位，反过来市场定位决定了其业态组合方式。业态组合科学合理，可为项目建成运营后真正实现长期旺场经营奠定坚实的基础。
（3）市场定位指导下的业态组合规划操作思路
在项目定位与规划上可能出现的问题：定位不清晰；功能分布不合理；业种组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确等，为了避免问题出现，在此阶段的工作要注意以下几个方面：
a、项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达到为项目的开发进行明确定位。
b、在市场调研中对于调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。
c、定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前市场需求情况的同时，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。
d、作为商业规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所占的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行激烈的竞争。
e、在业种组合的过程中，每个业种的消费者层次不能相差太远，但也不能完全重叠，这样会造成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。
（4）不同档次商业项目市场定位与业态组合如何互为影响？
合理的业态分布组合能够将有限的资源有效整合，扬长避短，充分发挥各自的优势，这就相当于1 1大于2的功效。各个经营成功的商场其业态组合必然按照不同目标消费群的需求，定位商场的服务功能、经营特色、经营方式、经营规模以及形象来进行。
2、不同业态组合的功能配比
（1）业态功能组合要适应消费需求变化
商业项目不同功能模块的性质和任务是建筑设计的根本依据和出发点。
商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
（2）业态功能空间要适应业态特性要求
不同于普通独立的商业建筑，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术凯发k8官网下载的解决方案。
（3）不同业态功能空间具备严格技术标准
商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。
3、不同业态组合的面积配比
商业设施场地面积可分为营业面积、仓库面积和附属面积三部分。各部分面积划分的比例应视项目的经营规模、顾客流量、经营商品品种和经营范围等因素影响来确定。合理分配这三部分面积，保证商业设施经营的顺利进行至关重要。
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