综合体项目如何进行资源分配？-凯发app平台

本站讯    上周（10月31日至11月4日）共有5家开发商或品牌商，通过各种渠道向飙马寻求项目合作。







       寻求服务的项目是：来自山东济南的某社区商业地产项目，寻求项目合作；来自安徽无为的某17万方汽车城项目，需要融资服务；山东滨洲的某综合体项目，需要专业公司提供定位、规划服务；来自湖南益阳的某大型专业市场项目，需要专业技术方面的服务；来自河北邢台的某43万方的综合体项目，需要进行业态调整及二次招商服务。

       城市综合体一般由零售、办公、居住、酒店、展览、会议、文化、娱乐等功能组合而成，业态种类的多少或每种业态在综合体中所应占的比例并无一定之规，但各子业态应在功能上具有互补性和互动性，互为配套，互相支持，互相促进，最大程度地做到资源互享，从而使各个业态能够借助综合体这一平台，取得超越其自身单一功能所能达到的最大经济效益。综合体的业态构成或业态占比往往是由项目所处的市场环境、项目规模、规划条件以及开发商自身的综合能力决定的，因此很多时候，一个综合体项目各业态之间的比例关系是不均衡的，会存在某种业态占比较高，占比较高的业态往往会主导整个项目的基本调性。例如，一个30万平方米规模的综合体项目，其中超过50%的面积是写字楼，这基本上确定了项目整体的商务属性。当项目的整体属性确定之后，其他业态的定位宜与之协同。商务型酒店与写字楼是很好的搭配；购物中心在定位上可以走年轻时尚的路线，但没有必要过于强调家庭化的概念。综合体中各种业态是相互关联和促进的关系，但具体到每个项目，因位置、商圈、规模和经营模式都存在差异，因而各业态对项目整体所起的作用以及对其他业态的影响也会有所不同。除购物中心外，办公、酒店和公寓是综合体的常见业态。

       综合体的规划，始终要面对资源分配和共享的问题。所谓资源分配，是指项目场地与城市道路或其他城市公共空间、公共设施的关系，也就是规划和设计时常说的“可视性”与“可达性”。可视性是指项目的展示性，包含车型尺度和人行尺度两个层级；可达性不仅是指项目能够无缝地与城市公共交通系统接驳，自驾消费者便利地进出场地，还需要在有条件的情况下，能够吸引周边消费人群步行进入场地。从综合体各业态的属性上看，购物中心无疑需要占用最好的资源以利其对消费者的吸引，除非购物中心的定位仅是写字楼物业的配套。高端写字楼会对可视性、可达性有所要求，但弱于购物中心。酒店和公寓都是目的性很强的物业类别，可以临近城市支路布置，也可以通过场地内部道路到达。综合体比较常见的规划布局是将商业沿城市主要道路布置，主入口面向城市道路交叉口或城市开放空间，写字楼、酒店、公寓等物业朝向次要道路，或者即使面向主要道路也会最大程度地将展示面让给商业。

       当规划的综合体项目所临城市道路有较大的退线要求，或有城市绿地将建设用地与城市道路隔开并且限制道路开口时，综合体的购物中心反而会面向城市次干路规划，而将不受视线遮蔽的写字楼沿主干路布置。

       综合体的资源共享一方面是指各业态如何能集约地使用和利用资源，提高运营效率，另一方面是强调业态之间的互补和互动。综合体业态间的互动，直观地说就是购物中心可以作为其他业态的配套设施，使其物业价值得以提升；反过来，写字楼、公寓和酒店等物业也会为商业带来稳定的人流。因此业态间的紧密互动势必要求空间的紧密联系。






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