转型园区发展痛点与经验-凯发app平台

近年来，产业地产的热度逐渐上升，房企转型进军产业地产领域，已经成为房地产行业的大势所趋。从“房地产开发商” 角色转型为“城市运营商” 成为多数房企的选择，“去地产化”、“多元布局”也成为房企的热门话题。

 

然而，转型“城市运营商”的过程并不像房企想象的那般顺利，这意味着房企要走出一直以来的舒适圈，重新熟悉产业地产的市场，搭建合适的商业模式，创造新的业务增长点。思维决定行为，转型固然难，但我们首先要了解转型的根本原因。

 

 

一是拿地扩张

随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企拿地的难度逐渐增大。除了传统招拍挂以外，产业园区作为加速区域经济增长的引擎，地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此，产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。

 

二是公司盈利

随着楼市调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房企的获利空间正在被压缩，同时，有限的土地储备迫使房企开始探寻新的业务发展。“十三五规划”实施产业改革，在政策导向下，产业经济的发展进入“超车道”。新存量时代，产业地产被视为另一个新的利润增长点。

 

通过这两点原因，我们就不难理解房企转型的真相了，有的房企视其为“套路”，有的房企视其为“出路”。

何为套路，一部分房企打着转型产业地产的旗号向政府拿地，增加土地储备，但其实基本没有产业运营能力，终极目标还是开展其中的房地产业务，套路拿地；何为出路，一部分房企业务转型，希望通过发展产业地产来促进公司盈利，但相对于住宅及商业项目，受困于产业地产的开发运营周期长、盈利能力较弱等问题，出路艰难。

 

拿产业地产当套路的传统房企，只有一句话，拿地好拿，产业难做。拿产业地产当出路的传统房企，我们认为，产业地产与传统房企最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。太多的传统产业地产商辛苦经营二十年才有今日的成就，干产业要沉下心来稳步经营，通过产业地产发展快速促进公司业务增长是不现实的。

 

2014年，国内某前十传统房企拓展产业地产板块业务，恰逢企业高管座谈方升，振言公司当年目标为产业地产项目去化率80%，令人咋舌，当时我们就认为传统房企转型产业地产将面临极大的问题，果不其然，这几年来传统房企转型产业地产的数量不在少数，目前通过产业地产板块盈利的确屈指可数。

 

开发模式不同

相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高，对项目操盘手的需求更严格。

 

人才结构不同

房地产与产业地产是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，无法快速匹配产业地产的开发模式，房地产的短平快操作模式能在2-3年内快速培养一个成熟的项目操盘手，而产业地产的长周期发展导致企业需要5-10年的时间才能培养一个合格的项目操盘手，目前市场紧缺。

 

公司机制不同

对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。同时，由于房地产和产业地产行业盈利性的差距，房企部门和产业部门在相同的绩效制度、激励制度下，一方面长时间会抑制产业部门人员的工作积极性，另一方面有的公司规定奖金上下限比例，产业部门奖金的下限决定了房企部门奖金的上限，长此以往甚至会造成公司内部矛盾。

 

归根到底，大部分转型房企，对于产业地产行业缺乏认知，将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业地产缺乏认知，缺乏统筹定位管理的大背景下，没有专业的项目操盘手，对项目无分析无预判无规划，抱着试试看的态度进军产业地产板块，必定会受到市场的教育。

 

身为“巨舰型”转型房企，万科产业园区的首个试水之作：美铭科技园，变成了名副其实的“试错”。2012年，万科与美景集团成立郑州万科美景有限公司，运营美铭科技园项目。然而，美铭产业园所在地块的科研用地性质决定了其面临无法分割销售的政策壁垒，而万科地产这枚产业地产新兵对于持有运营产业园区的经验值更是几乎为零。在最初主打独栋、分层销售的招商中心被当地政府取缔之后，贸然闯入产业地产行业的万科面临着进退两难的窘境。

 

实际情况就是，美铭科技园奠基成立2年内，由于万科对土地性质、产权销售、产业地产操作的不熟悉等因素，项目工程停滞。最后万科脱身，项目再次扔回“原物主”河南美景集团有限公司。一位不愿具名的郑州万科负责人却告诉记者：“当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰。”在这样的前提下，房企转型产业地产失败是必然的，万科这样规模的房企也不例外。我们无意以模式风险和道德风险过分苛责，但却必须将这个样本放大解剖，让房企转型企业闻者足戒，警钟长鸣。

 

在经历过试水之痛后，2018年9月初，万科旗下的城市公司“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”，“八爪鱼”战略下的多元化发展明显提速，产业地产板块布局项目扩张，然而没有成熟的项目操盘手，导致其项目运营主动性差，极易受市场操控，抗风险能力低，运营项目良莠不齐。

就上海区域来看，上海万科产城布局8个产业地产项目，其中虹桥万科中心是位于虹桥大商务区的写字楼项目，以高端的商务办公为定位，由7栋钻石型建筑及围合式下沉广场组成，2017年，项目入驻企业近10家世界500强，吸引不少跨国公司将区域总部设置在此，年底税收成绩名列前茅，荣获“亿元楼”身份（单幢税收过亿元的楼宇）。

 

金桥·万创中心位于浦东金桥核心区，是万科在金桥打造的首个企业总部园区，融办公、研发基地于一体。园区内现有华为、康宁、普立万、上海产业技术研究院等著名企业云集，以科技研发为主，目前出租率已接近90%。2016年三季度，华为完成了12000平米的扩租。

 

但是，除了以上受环境因素和市场因素发展的不错的项目以外，大部分产业园区项目都存在很多运营问题。

 

张江国创中心位于张建高科技园区北区，老厂房改造而成的产业园区，属于城市更新项目，但项目产业导向能力弱，目前为止出租率不及格。上生所项目位于长宁区，是万科首个主城区城市更新项目，当初重金拿地是为了合并拿下周边的一块住宅地，结果住宅地失手，只余10年租期的改造地，只能面对投入资金大、改造资金大、租金收入低、回本难度大的现实。

 

类似万科这样的转型房企不在少数，大多数企业产业地产项目的良莠不齐原因在于公司对产业地产认知不够，且没有成熟的项目操盘手整体把控，因此成功要看运气而不是看实力。当然，对“巨舰型”转型房企来说，几个项目的失败，仅仅是无伤大雅的磕磕碰碰。而中小游房企一旦“触礁”将可能之间面临“沉船”的危险。

广东利海集团雄心壮志转型产业地产，仍保持房地产思维，过度融资，大面积铺项目，资金与项目因过渡激进而导致发展严重失衡。加上产业地产项目需要资金数量庞大，但回款周期过长，步子迈得太大，最后资不抵债面临破产。

 

血泪教训犹在眼前，对房企转型企业来说，不管将转型产业地产作为套路或者出路，都应加强产业地产的运营能力，结合自身房企发展的能力，产城融合将是未来产业发展的大趋势。如果真的看好产业地产这片蓝海，那么调整产业发展的理念、成立专门的产业地产部门，制定相应的工作机制，寻找经验丰富的产业地产板块负责人将至关重要。

 

不单是房企转型企业，传统产业地产商对成熟的项目操盘手都趋之若鹜，经过产业项目发展淬炼的操盘手，腹有产业园区企业发展的一般流程，自带产业稳健发展属性，会避免公司发展的很多弯路。

方升研究在与众多房企转型企业接触后发现，大家或多或少都存在着转型发展的困惑，他们都希望通过考察、培训，找到与自身遇到同样问题的成功园区，借鉴他们的凯发k8官网下载的解决方案。

 

为了促进产业发展，解决行业问题，方升研究挑选全国8家具有代表性的优秀产业园区企业为切入点，深入研究分析企业的发展历史，复盘园区项目的发展过程，从中得出当时园区项目的发展与政府政策导向、公司组织沿革、领导决策影响、行业企业集聚的客观规律。

 

报告准备时间历时超过一年，凝结了团队6名研究人员的心血，共计参考1000 份参考文献，结合了编撰团队10 次园区参考经验，20 次园区关键人物精彩采访，150 份关键企业年报数据收集。在此基础之上，编撰团队经历了100 次内部讨论，120 次园区文稿调整，20 次排版调整，最终诞生了40w 字的《中国产业园区企业发展历程研究报告》。

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