2020年，怎样才能拿到地？-凯发app平台
近期，天气逐渐回暖，新冠病毒也在全国人民的合力抵抗下逐渐退败，转战欧美国家。
国内经济生活逐步回归正常，马路上开始堵车，上班的电梯也变得拥挤，路边的饭店都开始热闹起来。
经济逐步复苏，各种经济扶持政策不断出台，提振内需、稳定房价成为目前各个城市工作的重点。
伴随着经济的复苏，土地市场也快速的迈入成交的火爆期。
各大房企在一季度基本都没拿地，而土地又是房企生存的根本。
进入4月，有限的土地供应迎来大量房企的竞相角逐，土地竞拍异常激烈，高溢价率地块频出、土地成交火爆。
在此背景下，结合今年拍地情况分析我们如何破局？
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拿地秘籍一：先发制人 出奇制胜
今年的疫情期间是拿地的窗口期。
在2月10日到2月24日这段时间，各大房企均在家办公，财务也没法转款，在此期间的土地竞拍参与家数很少，存在低价捡漏的机会。
在此期间若能突破重重困难参与土拍就能在今年的土地市场竞争中夺得先机。
以郑州的土拍情况为例。
今年中交地产以起始价45198万元竞得滨河国际新城的郑政经开出[2020]22号地块，成交楼面地价7524元/平方米。
本地块不要求装配式建设，此地价已经算是抄底了滨河国际新城板块。
郑政经开出[2020]23号地块也仅有正弘和中交地产参加，最终由中交地产以52466万元竞得，成交楼面地价8211元/平方米，溢价率相对较低。
2月20日金科地产在2月20日竞得白河南g2017-87号地块，成交楼面地价3611元/平方米，未来售价在10500元/平方米，利润率杠杠的！
这个就是先发制人拿地的优势。
在土地市场，12月属于捡漏月，由于12月份是各大上市房企出报表的月份，为降低负债率、增加账面现金，提高偿债能力，美化报表，各大企业参拍意愿不强烈。
此时的土地竞拍热度相对较低，可以以相对较低的价格取得优质土地。
2019年12月16日，正荣地产以起始价加价100万竞得郑州市南龙湖郑政新郑出（2019）23号地块。
用地面积74.887亩，容积率3.0，成交楼面地价3157元/平方米。
平安不动产以起始价竞得郑州市南龙湖郑政新郑出（2019）24号地块，用地面积81.06亩，容积率3.0，成交楼面地价3150元/平方米。
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拿地秘籍二：避开热点 冷门致胜
好的地块就像一个倾国倾城的姑娘，你喜欢，大家都喜欢，追求者众多，丈母娘这时候就会坐地起价，拼财力、拼家世、拼能力。
先是资产千万以下的pass，然后父母出身不好的pass，相貌不行的pass，最后留下的还有十几个，抛绣球定终身。
在这场斗争中，你费心费力，亮出千万家财、各种表现才艺、秀帅耍酷，最终姑娘到了别人的怀抱，自己铩羽而归，费时费力最后一无所获。
今年1月8日竞拍的福塔三兄弟，双河环绕、盘踞主城，地价不高，熔断价妥妥9个点。
这样的好地必然成为热点中的热点，即使在资金寒冬，此地块也吸引22家房企（含马甲已超过30个公司）的激烈争逐。
最终一众小散还是输给了财大气粗的大央企，华润、保利以一堆马甲包场，其他企业也都白忙活一场。
2020开年土拍大戏：保利、华润喜摘福塔三宗宝地
今年郑州的远郊市场比如南龙湖、荥阳、新郑、绿博等经历一场深度调整，目前的价格基本都是其真实价值的体现，没有任何水分，安全边际很高。
此时各大房企对郊区市场也相对比较谨慎，参拍意愿不高，近郊的土地竞拍热度相对较低，土地价格相对合理，利润空间比较有保障。
3月26日新城联合金科竞得新郑新区新郑出[2020]3号地块，用地面积59亩，容积率2.5。
成交楼面地价1739元/平方米，溢价率6.85%，按照周边7500元/平方米的房价，项目利润空间相对还比较有保障。
今年也和某黑马房企的投资负责人聊天，人家的投资策略是：除了郑州主城区、洛阳、南阳、信阳、许昌、商丘不进，其他城市都可以进。
他们的核心策略就是避开热点城市，在冷门城市中选择市场库存状况良好、量价相对活跃的板块进驻。
保证项目的净利润率，这样可以保证规模和净利润的良性增长。
这也是一种发展策略，就像在2018年以前无人关注的巩义市场这个县级城市，碧桂园和建业“偷偷摸摸”的进去了。
单项目年销售量高达15万方，单盘年销售额10亿以上，同时利润率也很高，这样就实现了规模和利润的双增长。
一二线城市作为90%房企重点关注的区域市场，土地供应较少，土地稀缺，土地市场竞争极为激烈。
在这样的城市你要么拿高级土地，牺牲利润战略进驻，要么调集大批量资金围堵一宗优质土地，或者在收并购市场上有较强的优势。
否则你只能默默的看着别人拿地，游走在城市边缘。
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拿地秘籍三：精准选择 出手必胜
在目前投资工作越来越标准化的时代，一个项目从踏勘到最终决策开始做，最少也要经历2个上会，至少要花费2-3周的时间。
每个投资人员的精力也都是有限的，一旦上一个不能获取的项目会浪费设计、市场、投资人员大量的精力和时间。
今年还能供货的项目至少要求在5月底之前获取，按此时间倒推，我们仅剩2个月的时间，最多上4个项目。
如果每个项目的研判不准确浪费时间，今年拿地的窗口期就错失了，到三季度基本歇菜。
因此每一个我们上的项目都要有精准的判断，该地块参拍企业家数，预计要成交的地价区间。
按照自己公司的运营能力和投资决策体系，判断自己大概能争取到多少的授权价，能否支撑自己去获取该宗地块。
如果能够匹配，就发动全力，想尽各种办法去与客研pk、去压缩成本、去压缩开盘时间、把自己的授权价搞到最高，出手就要拿到。
否则，每块地都没有明确的目标，为了上会而上会，最终也没有任何收获，兄弟部门也会对你有意见。
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拿地秘籍四：马甲围堵 拿钱砸地
郑州市目前的土地竞拍制度制定的比较好，设置有熔断地价。
部分区域如北龙湖、中原区以及主城区部分地块起始地价相对较低，熔断地价下的净利润空间也相对比较可观。
这部分地块一般会竞争特别激烈，20家以上的企业报名，30个左右的马甲属于正常情况，70-80个马甲也是不必惊讶。
熔断之后一次性竞综合地价或者综合房价，谁接近平均值，谁竞得。
如果你钱多、你复垦券多、在拿地中就获取的主动权，你可以掌控报价均值的走向，进而大幅提升拿地的概率。
在竞综合地价的过程中，由于是真金白银的加地价，不考虑特殊情况，小散们倾向于向低值区间报价。
如果你马甲多，你来个最高价，均值直接拉出小散的区间，你拿地的概率就大大增加。
这个游戏就像股市里庄家和小散的游戏是一样的。
土地竞拍也是一场情报站和心理站，在这场没有硝烟的战斗中，准备好大量的马甲 一整套的作战策略 心理战术。
做好一场局，你才有可能成为最终的赢家。
最后还是一句话，你马甲越多，你越牛逼！小散逆袭案例不多！
