商业地产改造测算：回收年限法-凯发app平台

改造提升是商业地产的核心竞争力。

 

以亚洲规模最大的商业地产reits领展为例，平均每年改造投入6-8亿港元。2018财年领展进行了11个改造项目，总投入10亿港元，投资回报率13.8%-35.6%不等。

 

类似的，在开业十几年后，恒隆投入约15亿港元对上海的两个商业项目进行大型翻新：

恒隆主席陈启宗：上海的恒隆广场翻新后租金连续两年大幅增长，而近期竣工的上海港汇恒隆广场第一期资产优化计划，其租金也有相若增幅。

 

如何测算一个改造项目是否可行？实践中常见的方法包括回收年限法和资本化法，地产思维的老板偏好回收年限法，资管思维则不仅考虑当期租金收益还考虑未来的资产增值。

下面通过一个案例来说明回收年限法，为叙述方便做了部分简化，交流探讨请加明哥微信：3279678885
 

1、项目经营现状

 

某商业项目位于某区域商圈，原有的精品超市在b1层，经营面积约4000平米。

 

 

2、改造计划

 

开业3年后，距离项目百米处新开一沃尔玛大卖场，受竞争影响该精品超市经营不佳。商场计划对精品超市原有区域改建，重新规划后分割为11间商铺。

 

重新规划后虽然经营面积有所减少，但租金收入不减反增，租金提升额为：

513.1-288=225.1万元

 

3、回收年限测算

 

（1）按1000元/平米改造标准，改造成本为：

4000*1000=400万

（2）提前和精品超市解约需支付6个月标准租金：

4000*60*6=144万

（3）改造周期4个月，期间租金损失为：

4000*60*4=96万

（4）改造总成本为：

400 144 96=640万

（5）改造费用投资回收期为：

640/(225.1*(1-17.6%))=3.5年

 

这个看上去机会很不错的改造能否获批？不好说，取决于老板是房地产思维还是资管思维：

某职业经理人：如果我提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。