投资商业地产的原由-凯发app平台

投资商业地产的原由
 所谓商业地产，我们都知道是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的地产，使用年限一般是40年。出现形式是多样的，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、酒店、写字楼和住宅的底层商铺等。投资商业地产与住宅地产的主要区别主要集中于在获得投资利润不同。
 商、住地产在经济效益上是有着本质的区别，投资住宅地产的未来经济利润使用普通会计利润来预算，只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。而投资商业地产的投资利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的，其中包括出租、销售、自营等实现方式；根据业态不同一般分为1年、5年、10年或者以后的总体租金回收。对于开发商和投资商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；由于物业每年都在升值，而且经营收益很高。所以商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。 
2010年以后国家陆续出台了系列调控房地产的政策措施，住宅楼市观望情绪加重，各城市楼市销量纷纷下滑。然商业地产却不受这些楼市新政的影响和良好的发展前景和预期，其次商业地产与住宅地产相比的发展一直处于稳步向上发展的态势，保持着每年约10%的增长。另外，投资住宅的多是短线投资，而对商业地产的投资才是长线投资。所以商业地产备受投资客关注。
对于投资来说，最为关注的是投资回报。住宅地产在政策的打压下投资成本升高，将导致回报持续走低，市场资金过剩将从住宅地产撤出，需要寻找出路。从目前市场情况来看，商业地产的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益，相对稳妥的商业地产将是多数投资者的首选。投资商业地产与买第二套住宅地产的首付和利率相当。现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上浮10%，最长贷款10年的政策。除贷款年限外，其他政策都与目前购买第二套房住宅的政策相同。 
从价格角度看，商业地产的价格将陆续走高。由于本轮宏观调控的目标是住宅地产，具有良好发展前景的商业地产没有收到大的影响，预计商业地产未来还有加速增长的趋势，预计近两年内商业地产价格至少还存在20%-50%的补涨空间。2011年1至8月全国商业地产的投资额比2010年同期增长269%，原因在于人民升值和商业项目投资收益回报的稳定性。 
从投资经营方式来看，由原先散卖后放任业主或使用者自营的方式是不成功的，现代商业地产则建立在企业有自营商业体系的基础上，加上先进的经营管理理念、科学的业态组合，再辅以紧密的商家联盟是现代商业地产物业开发成功标杆。万达广场便是最好的明证。 
总体来看，目前国内的商业地产市场尚未完全开发成型，预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年，投资商业地产将成为最佳投资渠道。