设计颗粒度不细分，还想控成本？-凯发app平台
地产管理方式一直有对标制造业的习惯，只因为制造业的标准化程度和细分程度之高，让地产管理者心生向往，如果地产所有的东西可以照搬复制制造业的管理模式，那么建房子就如搭积木一样实现快速的的标准化，那么地产的成本、品质便在建造之处清晰可见，管理质量便能高效。
实际上，地产行业上下游众多、参加单位众多、客群众多、区域众多等等，完全对标制造业的管理模式，难上加难。
但是，精益化的管理方式依然可以局部抄袭和照搬制造业，让地产的管理更加的精细化。很显然，2022年，已经成为了地产成本管控的关键一年，所有的地产企业都在向管理要效益，所谓效益便是收入和支出，而支出便是成本，那么向管理要效益实际上就是要控成本。
成本管控经历了三阶段，从之前的后端管控逐渐向前期策划，对管理人员的要求越来越高，对管理人员的视野要求越来越宽，成本管控的约束要求越来越严苛。
这些年来，有一部分地产企业要求设计做牵引来进行成本的管控，这符合当下成本管控的大原则：
① 大部分成本由设计决定，由设计落实，理应从设计端控成本。
② 设计完成项目由0到1的创造，其他部门沿着1走到100，创造的过程既是基因塑造的过程，如果基因有问题了，项目大概率是无法良性成长的。
③ 设计的触角越细，成本管理的颗粒度便越细，这是实现成本策划的最重要内容，所以把设计的颗粒度细分，才能更好的实现成本的精细化管理。
从以上角度来说，项目要想实现成本控制，从开始便要实现设计颗粒度的细分。
（一）投拓阶段/方案阶段的设计细分
建筑二十四个指标：
容积率、可售比、有效单车位面积、配套用房面积、商业占比、建筑密度、绿地率、建筑限高、装配式、地上层高、地下人防配建比例、地上车位占比、普通车库层高、人防车库层高、机动车配比要求/总车位数、非机动车配比要求/非机动总车位数、地下机动车位数、楼座地下占比、人防面积占比、地下占比、得房率、窗地比、窗墙比、公区精装面积。
【案例】控制地下指标的意义
建筑地库面积一般占到总建筑面积的25%左右，地库成本占楼盘总建设成本的30%左右。地库投入成本巨大，且设计复杂多变，综合技术性强，目前大多数甲方都已认识到地库是设计无效成本发生的“重灾区”，是管控中的一个“大难题”， 目前常规地库设计可提升优化空间在5%~15%左右，近年来已引起甲方管理的高度重视！地库成为不可忽视的重要的价值元素。
来源：思优科技
行车流线进行调整，增加了54个车位，地下每层减少防火分区一个，相应的设备用房、风井等防排烟设施减少，整体节省了400多万成本。
结构专业四个指标：
地勘成果、桩基选型、支护降水、结构方案。
方案阶段未考虑地质情况，导致地下方案很难实现，影响工期、成本亦有很大增加，建议勘察要前置，尤其是山地项目，勘察指导规划设计，减少地下工程的设计失误。
【案例】来源：绿地集团结构中心 绿地香港技发部
根据项目地质勘查报告并对标、调研当地类似项目，一般以13层黏土作为持力层进行主楼桩基设计，对于本项目，桩长将达到55m。通过反复研究地勘报告并进行桩基平面布置试算，考虑采用9b层粉砂层作为持力层，桩长可减短至21m，成本可大幅度降低。
为进一步验证采用短桩方案的可行性，在试桩阶段，采用两种桩型同步试桩。根据试桩结果，除局部5栋楼由于9层粉砂层较薄，仍以13层黏土作为持力层外，其他单体均可以采用短桩方案，以9b层粉砂作为持力层，结构通过精细化设计大幅减少桩长，节约成本约2700万。
精装六个指标：
户内精装成本标准、大堂精装单方（含地下）/面积、标准层电梯厅精装单方/面积、样板间数量；
【举例】
景观十二个指标：
软硬景比例、绿地率、硬景成本/面积、软景成本/面积、水景成本/面积、大门个数/单价、围墙成本、红线外绿地；
成本细分指标
设备电气七个指标：
供配电方案、电梯选型、泛光照明方案、供电方案、冷源方案、热源方案、弱电智能化方案;
成本细分指标
（二）施工图的设计细分
施工图环节中，除了关注上述52个关键设计节点外，依然要对设计关注点进行延伸和拓展，保证各个设计节点上有成本控制。
建筑二十一个指标：
可售比、有效单车位面积、配套用房面积、商业占比、地上层高、地下人防配建比例、地上车位占比、普通车库层高、人防车库层高、机动车配比要求/总车位数、非机动车配比要求/非机动总车位数、地下机动车位数、楼座地下占比、人防面积占比、地下占比、得房率、窗地比、窗墙比、公区精装面积。
结构专业八个指标：
综合含钢量/含砼量、地上标准层含钢量/含砼量、地下含钢量/含砼量、车库含钢量、车库含砼量。
成本细分指标
精装六个指标：
户内精装成本标准、大堂精装单方（含地下）/面积、标准层电梯厅精装单方/面积、样板间数量；
景观十六个指标：
软硬景比例、绿地率、硬景成本/面积、软景成本/面积、水景成本/面积、大门个数/单价、围墙成本、红线外绿地；
其中硬景又包含：消防车道建造标准/成本、扑救场地建造标准/成本、
小结：
通过各阶段设计关键节点的牵引，引出设计环节中重点关注的内容和需要管控的要求，然后结合成本制定相应的限额设计要求，便逐渐可以将设计和成本的颗粒度细分，从而实现前期的成本策划。
预则立、谋则成、做于细，这才是设计和成本协同！
