中国地产的未来30年，在商业地产吗？-凯发app平台

中美两国房地产对gdp的贡献几乎都是13%，但中国以住宅为主，而美国则以经营性的各类商业地产为主，这与城市化发展阶段有关。从增量开发走向存量运营，从住宅为主走向商业地产时代，未来30年的商业地产金融化、服务专业化都将迈向全面的深化阶段。

1. 2. 3. 商业地产，占美国gdp13%的支柱产业

独栋住宅仅仅贡献gdp的3.4%

　　上述新增住宅投资中，独栋住宅的建设投资只占到三分之一，其余主要是公寓建设投资、家具装修投资和经纪人佣金等，其中，经纪人佣金主要与存量房的租售相关，因为美国的新房销售只占到房屋销售总量的10%。

（数据来源：美国商务部、华尔街日报）

　　实际中，当前独栋住宅的建设投资只占到美国gdp总值的1.3%，而即使是在金融危机前的峰值阶段，美国独栋住宅建设投资的gdp贡献也只有3.4%。

（数据来源：美国经济分析局）

中国地产的未来30年，在商业地产

图4 中国地产行业的直接gdp贡献

　　2017年中国地产行业的总投资额达到11万亿人民币，相当于全年gdp的13.3%。

图5 中国地产投资的gdp占比

图6 美国年化新建物业的完成值

　　长期中，商业物业的规模占比将逐步上升，并最终超越住宅市场。

图7 中美两国住宅和商业物业投资规模的比较（数据来源：中国统计局，美国人口普查局）

（数据来源：中国统计局，美国人口普查局）

　　不过，当前，中国商业物业的建筑完成值占比仍较小（中国的商业物业包括办公物业、仓储物业、零售物业、酒店、餐饮物业、会展中心等，但不包括医疗、教育、娱乐等物业设施，因为这类物业在中国大多为公立建筑，而非商业性物业）。

图8 美国商业物业的完成值构成

图9 美国商业物业的完成值结构（截至2017年底）

图10 中国物业完成值结构（2017年）

　　美国的地产企业大体可分为四类，地产开发企业、地产运营企业、reits类不动产投资企业，以及极少数的投资开发运营一体化的综合性地产企业（还有少数从事一级开发或持有大量土地的地主型企业，因为数量较少，属于非主流企业，我们在这里就不做详细分析了）。

　　其次是住宅开发企业（home builder），共有32家上市公司，占地产类上市公司总数的9%，总市值约900亿美元，占地产类上市公司总市值的6%；

　　至于土地开发类企业和综合性地产公司，无论是数量还是市值的占比都很小，大多在非主板上市，市值加起来也不到100亿美元。

未来的商业地产，会很赚钱！

　　未来，随着中国土地红利的削弱和城市化速度的减缓，地产行业面临更大的转型压力，住宅开发企业的利润率将进一步降低，要想维持之前的投资回报率水平，只有进一步加快企业的周转效率，放大经营杠杆或资本杠杆，这意味着地产企业将逐步从自建、自管、自持的重资产模式转向代建、托管、合资的轻资产模式。

　　在实现上述分工转型后，地产行业整体的回报率不是降低了，而是更高了。原标题： 注：本文根据贝塔策略咨询中心杜丽虹博士相关研究整理