砂之船奥莱reits的ema租金：是什么，为什么-凯发app平台

砂之船奥莱reits于2018年3月在新加坡上市，是亚洲首个奥特莱斯reits，目前在重庆、合肥和昆明持有4个奥莱。其中重庆砂之船销售坪效4.4万元/平米/年，是全国坪效最高的奥莱之一。

重庆砂之船奥莱历年销售坪效

 

砂之船奥莱的经营模式以联营为主，公司提供经营场所，统一收银，抽取商户营业额的一定比例作为租金。砂之船的联营扣率在12%左右。

 

砂之船奥莱纯抽成租约占比77.2%

 

此外，砂之船奥莱平均租约剩余年限短，一年之内到期的租约占比73.7%，对投资人来说，存在很高的租约到期后空置风险。

 

砂之船reits平均租约剩余年限

 

对比：凯德reits一年之内到期的租约占比仅27.5%

纯抽成模式为主且短期内大量租约到期，增加了租金收入不稳定的风险。基于资本市场要求，砂之船奥莱reits引入ema租金模式，来提高未来租金收益的稳定性，以匹配投资人的预期。

基于ema（委托管理协议），reits把物业整租给运营管理人，收取基础租金 营业额抽成，并由砂之船集团对保底租金提供担保。

ema租金分配结构

1、reits将物业交给运营方管理，并由运营方承担全部运营成本；
2、reits基础分成包括固定租金部分和可变租金部分，其中

可变租金=营业额*抽成比例（重庆砂之船4%，璧山砂之船4.5%，昆明砂之船5%，合肥砂之船5.5%）

3、如果以上计算出来的reits分成低于协议约定的保底租金，则首先由运营方应分得的基础管理费补足；如果基础管理费仍不足于补足，则由砂之船集团提供差额补足（以1亿为限）；

4、运营方基础管理费为租赁总收入的30%；
5、如果还有剩余，则在reits和运营方之间按4:6比例分配。
 

我们通过一个示意来进一步说明：

1、租赁总收入为1亿，按ema管理协议计算分配给reits的基础分成为6000万；分配给运营方的基础管理费为10000*30%=3000万；

2、剩余绩效分成总额为1000万，在reits和运营方之间按4:6分成；

3、最终reits总分成（即ema租金）为6400万，运营方总分成为3600万。

 

启示

1、金融手段：通过以上复杂的安排，将奥莱不稳定的抽成租金转换为对reits投资人稳定的租金收益，这就是砂之船reits的租金化妆术。

2、坪效本质：无论金融手段怎么变，租金坪效的本质未变，没有租金坪效的提升，金融手段将成为无源之水无本之木。