商业地产如何实现精细化运营？-凯发app平台

从2015年开始，商业地产进入资管时代的说法就开始在业内流行。事实上，这两年资本的确开始关注和进入商业地产。在资本推动下商业地产领域的收购、并购、资产证券化等也越来越多。资本的大门正在打开，但是商业地产行业真的做好准备了吗？

商业地产的三重属性

1、地产属性。

以地产的视角来看，商业地产就是个钢筋水泥的建筑，它的要点是资金、成本和投资回收周期。

2、商业属性。

以商业的视角来看，商业地产是一个生财的工具，它是通过对建筑空间的有效利用来获得收入，它的要点是运营。

3、资本属性。

以资本的视角来看，商业地产是一个金融工具，它是通过对不同成本的资金进行有效利用，来获得资产，然后在产业的大周期中，通过买进和退出来获得溢价。

这三重属性在一个商业项目中是同时具备的，三者交融在一起相互影响，商业地产项目操作起来复杂性高、难度大的主要原因也是因此而造成的。

商业地产的运营现状

从商业地产产业的角度来看，是资本第一，运营第二，地产第三。这个顺序指的是在商业项目做决策时，应该满足的优先级。

但是这个商业逻辑在现实中并没有得到尊重，大多数情况下，往往是地产一家独大。在国内可能资本、运营、地产都是一家，都是由开发商自己做的。

商业项目需要的资本是长期低成本的资金，而在地产领域里的一直是短期高成本的资金，正是因为资金的不匹配，导致国内商业地产项目的盈利模式，多数以散售为主。直到变现出现了困难，才想起需要运营，但事实上，多数开发商根本没有运营的概念，他们所说的运营其实就是两个字——招商。

我们现在所谓的资本开始关注商业地产，其实指的是长期资本开始进入商业地产，而这正是商业地产可以健康发展的前提。

商业地产运营的五大要素

1、只租不售。

做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。

2、准确定位。

一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、商管公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。

3、招商在前。

一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：

（一）确定主力店。一个mall里面，3-5个主力店足矣。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点可以做家居，做建材等。

（二）选择次主力店。在英国、美国等发达国家，有30万种商品可以选择；在我国只有10万种商品。中国目前最缺就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。

4、规划设计。

购物中心需规划交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。

5、物业管理。

物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理，商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。

消费者日益增长的精神文化需求，将进一步促进购物中心向内容创新和空间营造转变。购物中心将有机会成为消费型经济的重要推动者，并在转变中获得新的壮大机会。因此，购物中心唯有顺应时代发展潮流，不断强化精细化运营，才能真正满足不断提升的消费需求，才能长时间立于不败之地。

文章来源：新掌柜赢商俱乐部