园区运营 地产开发”模式-凯发app平台

“园区运营 地产开发”，是产业地产开发运营机构的一种重要商业模式。该模式中，政府将园区作为地产项目，由指定开发运营商进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，开发商在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。

“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会。”

在这种商业模式中产业园区周边的土地储备将在开发机构所有土地储备中占绝大部分比例，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条业务发展主线。

园区业务主要为园区托管和代建业务。园区所有权基本属于地方政府，非开发机构只是签订“园区托管运营”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。

>土地开发采用bt模式，与政府110%结算。

>招商引资，提供产业服务收入。

>当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等。

这种开发模式实现了开发商与地方政府的“双赢”

对于开发商：

1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；

2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；

3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；

4、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。

对于地方政府：

1、从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作；

2、随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域gdp 的双重提升；

3、还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。

在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，开发商全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。

“园区运营 地产开发”模式收入：

基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。

基建和土地整理的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2 年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。各项业务费用按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成，政府可选择一次性支付或者分期支付。收入确认和结算方式的建立保证开发商的正当收益和权力。

总结：

“园区运营 地产开发”最主要的意义其实就是做大盘、做深耕，一个开发商在一个城市要长期良性发展，必须要有“粮仓”项目。而这种粮仓项目，没法在招拍挂市场中获取，也很难在收并购市场中获取，只有和政府谈妥后，以产城运营商的角色来获取。

开发商给地方政府做应有的贡献，地方政府以招商、选商为出发点，为项目来定制相应的挂牌条件，并且在土地价格上予以优惠，使得开发商以最有利的条件做自己最擅长的事，最终让城市的民生、经济都有提高，达成政府与企业的双赢。

文章来源： 云创科技智慧园区