怎样构建商业地产的外部环境-凯发app平台

一个项目的建成，其外部环境的影响也是极其重要！外部环境主要包括交通环境和商业环境。
交通环境——主要考察项目的通达性。我们主要看一下一点：1、其外部交通动线是否高效引导车流及客流，2、其外部市政交通是否高效输送客流。車行动线清晰，进入项目顺利。3、远处行车可凭借远端标识顺利进入项目周围，车流交汇处拥堵时间不超过多少分钟；4、近处行车可凭借外部车流导视系统进入停车场，且寻找停车场入口时间不超过多少分钟，入口处等待时间不超过多少分钟，停车场泊车时间多少分钟。市政交通系统（公交、地铁及出租车）与项目的连接程度密切，客流引导清晰。5、乘车方式和路线多样，落客区域距项目较近。6、落客区域与商业区域具有清晰的引导标识，进入时间不超过多少分钟。
 
商业环境——主要考察项目的市场潜力。换句话说，项目未来的增长空间，优秀的商业环境可以促进项目尽快摆脱市场培育期，潜在消费群体基数越大，项目盈利空间越大。所以主要看：1、周边1-2公里，目标消费人群结构、数量、消费特点等，此时肉眼目测，进入项目实地统计。2、周边1-2公里，商业设施对项目的影响，换句话说，商业环境呈“大鱼养小鱼”的态势，集中规模的商业业态，即商业地产仅此一家（大鱼），分散经营的小商家（小鱼）林立街头。注：并不是说市场环境里有”小鱼“就一定好，毕竟分散经营、自发形成的小商小贩业态参差不齐，影响”大鱼“的外部形象。但是没有一点”小鱼“和巨大的市场潜力（居住人群），硬生生拔起一座商业地产其经营难度较大，毕竟消费心理与习惯受地缘影响较大，消费者意识里容易对本区域固有认知趋于固化，比如往日在此购买日常蔬菜瓜果较多，遍地污渍，那么新兴的商业地产的市场形象也会间接受其影响。再如，项目周边大部分为行政办公单位（“小鱼”数量较少，原因在于周边居住人群较少，因此自发形成的商业业态难以维系生存），尽管目标消费客群素质较高，工作日期间进场消费次数较高；而周末或节假日消费客群就近消费的心理较为明显（除非你居住的区域周边一个消费场所就没有。），所以这样的商业环境简直糟透了，节假日这座商业地产就会变成“空城”，也证明商业选址很重要。居住人口(可估算)、消费结构（年龄区间难以统计）、消费能力（家庭收入与支出难以统计）、消费习惯（一年支出种类及常去消费场所）等。注：消费者行为学，还得探索简单且直观的量化方法。否则还是直观感觉、经验之谈。业态种类及数量（餐饮、休闲、生活服务等）、规模（经营面积及业绩）、租金状况。
所以讲商业地产项目外部因素是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。
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