商业地产之殇 烂尾项目如何操盘-凯发app平台

商业地产之殇 烂尾项目如何操盘

最近某中部省份省会城市，靠近高铁站附近的一个商业项目，被爆出由于资金链断裂，无法继续维持开业运营，准备以10亿元的价格整体打包对外出售，主要包括一座购物中心数百间商铺，200多个车位，数十亩土地。该商业项目靠近主干道，未来周边有地铁5号线，交通比较便捷。对于一些资金实力强大的开发商来说，这个可以考察评估看看，如果价格可以商谈合理的话，表面上来看确实很诱人，省去了拿地、建造的成本，直接买现成的。那么这类的烂尾的商业项目到底值不值得进行接手呢？且听飙马中国商业地产顾问机构分析道来。

首先，该商业项目是因为资金链断裂导致的烂尾，伴随而来的还有不少的债务，这些都需要接手人进行承担，这样来看的话，除了明面上的价格之外，还有不少潜在性的成本，这对于接手的人来说是个具有风险性的考验。其次是内部问题上，特别是涉及到产权证的手续和变更是否能顺利完成，以及项目是否有存在官司缠身的问题。最后，该项目是运营了几年之后，导致的烂尾的，这就说明该项目周边区域的市场有一定的局限性，或者当地市场不太理想。如果开发商确实想接手，那么就要针对这些问题做个汇总，总结分析，仔细评估看看值得不值得出手。

接手烂尾商业项目还需要考虑到一点，改造升级的可行性和由此而产生的成本费用，不但要评估接手的商业项目，还要评估自身的资金实力是否足够强大，现金流是否足够稳定，如果没有稳定健全的资金流，接手烂尾项目是个风险重大的赌博，会由此产生很多问题。

说到接手烂尾商业项目，就不得不提文峰集团接手的合肥澳中财富中心，该项目于2008年3月开工，系当年合肥市重点招商引资项目，然而该项目一直停停建建，仅2011年就停工3次，2012年8月，项目一期在本该竣工的日子也宣告停工，成为当年最受关注的烂尾楼项目。2014年7月，安徽文峰集团收购了这一项目，按照其原来的规划恢复建设，使这一烂尾多年的项目“起死回生”，成为现在经开区异常火爆的文峰中心，文峰中心已于今年3月取得预售许可证，拟于6月底开盘销售。在文峰中心看来，这个项目不该先开写字楼，应该先开二期规划的商务公寓和酒店。因为写字楼工程造价成本高，销售难，商务公寓和酒店则相反，如果先开了商务公寓和酒店，积累了一定的客户基础以后再开写字楼，市场运营会更顺畅。据相关介绍介绍，文峰中心共48层，配套2层地下车库，共有600多个车位。地上1~4层为配套商业，约5000平方米体量。 5—29层为低区写字楼，31~48层为超高区写字楼，15、30层为避难层。目前二期规划是两栋商务公寓和一栋酒店，由于之前澳中很多申报手续都还没办，所以项目二期的规划，文峰集团还在跟政府部门推进之中，公寓套数、酒店星级都还未进行经济测算。文峰集团聘请了专家对项目整体进行了细致的评估，大体上没有啥问题。澳中财富中心涅槃重生迎生机，目前已经更名为文峰中心，彻底告别烂尾。文峰作为安徽唯一一家有银监会执照的不良资产运作公司，文峰集团还是比较有实力去接手烂尾的澳中财富中心。

那么什么样的烂尾商业项目比较性价比划算一点呢？飙马中国商业地产认为有以下几类：

第一， 位于一线城市、二线发达城市的商业项目。

第二， 位于核心商圈内的商业项目，很少或者没有官司缠身的。

第三， 位于新兴区域内，靠近主干道，交通便利的商业项目。

第四， 商业项目建造时间不要太久，建筑没有质量问题。

以上这些属于性价比比较高的烂尾商业项目，不考虑一些转手单位内部问题的话，从表面上来看比较适合接手。如果上述商业项目仅仅是因为资金链断裂的原因而导致的烂尾，那么就很适合接手了，当然，也要认识到其中的风险，接手烂尾的商业项目就像是在捡漏，有好有坏，还是要慎重行事。众所周知，烂尾商业是城市里的伤疤，盘活烂尾商业无论是对于城市和自身来说都是个了不起的成就。因此在接手烂尾项目，政府也会有免除一定的税费、滞纳金等优惠政策。

最后，接手的单位，需要有自己的专业操盘团队，具有银监会认可的资质最佳，程序环节要合法，资金渠道稳定正规，这些得到保障了，才有实力去接手烂尾项目。