为什么特色小镇成功者寥寥无几？有限收入赶不上无限投入-凯发app平台

 

某位权威专家说，国内房地产公司做的特色小镇，基本上失败的概率是90%。不久前跟一个旅游圈的人聊天，问你所知的田园综合和特色小镇项目中，有几个运营成功的？该人士说到做方案的项目有十多个，已建成的有三五个，但很难说得上运营成功。“

 

不论是特色小镇、旅游综合体，还是休闲农业与旅游观光项目，往往更像是一个投入无限的游戏，即收入往往是有限的，有边界和天花板；而投入则像是无限游戏，像是不断吸收资金的黑洞。有限的游戏在边界内玩，无限的游戏玩的是边界。

 

1、收入的有限：上限和天花板

 

非地产模式的旅游区收入模型可以简化为“游客量x消费额x重游率”。这个模型显然是有一个上限。游客量即取决于一定市场半径游客的出游意愿与景区吸引力，也与旅游区最大容量承载有关，比如游览体验项目的接待容量，停车、住宿、餐饮等的服务能力。同时也受到游客出游时间、选择意愿的硬约束，比如绝大多数游客只能在周末、节假日才有时间外出。

 

而消费额，游客对于不同景区、不同游程的旅游点有不同的心理账户。比如重点风景名胜区高于乡村旅游区，度假康养区高于休闲观光区，国外游高于国内游等等。这跟旅游区的产品和体验内容有关，也与旅游区的形象、口碑有关，也存在游客支付意愿的上限。

 

而重游率，国际上较高的迪尼斯可以达到70%，国内较高的乌镇可以达到40%，而对于国内其他绝大多数旅游区，这个重游率无限接近于零.

 

收入模型最容易出现的问题，一是把市场半径估计的过大，而实际景区的资源品级、产品影响力、体验吸引力达不到那么大半径，也没那么多营销预算与费用去影响那么广泛的人群。其次是对自身旅游产品吸引力的认知过于乐观，过分夸大对游客的吸引力，夸大游客在旅游区的停留时间，与消费金额。

 

这一点放到特色小镇上，就是既然不是偏休闲旅游、有自然人文魅力的小镇，人们为什么不去世界遗产、国家5a、风景名胜区和古镇，而要去所谓的特色小镇。对于田园综合体也一样，在农地原野上进行城市休闲功能的大集合，也往往不能提供更多的到访理由。

 

2、绝大多数旅游区不适用地产来盈利或平衡。

 

不用说今天地产行业的过剩、饱和，和旅游地产的利用率低与回报不佳。且安原先的投资逻辑，购买者的置业康养首先是要处于良好生态、气候的环境下，最好是名山大川，但生态特别好的名山大川往往是没有建设用地的。

 

其次任何一个物业要能旅游度假，其基础设施、服务设施、市政配套和物业管理等要形成一个支持网络，离开了支持网路，地产物业这种是没有使用价值的，盈利模式也无法走通。

 

所以对于很多的田园综合体、特色小镇、旅游项目，不用说土地指标的不容易获取，而本身的生态气候环境、交通通勤条件、市政配套等都无法支撑一个旅游度假置业的落地与使用。

 

3、投入的无限：黑洞与持续输血。

 

旅游的收入是一个有限收入，面临着吸引力、接待量、承载量的供给约束，也面临消费出游的节假日与黄金周约束，也同时面临天气情况、交通条件、社会环境等约束。

 

而旅游项目的投入，则是一个持续的，可以称之为无限的游戏，比如外部交通、内部交通，内部基础设施、服务设施，内部旅游项目，持续的项目运营和产品更新则需要投入。这种投入就像是一个无限游戏，没有最多，只有更多，下面的列表可以无限长：

 

——前期的商务，策划、规划、设计只是小毛毛雨；

 

——随后的道路等基础设施、服务设施、游步道需要投入；

 

——建设用地指标获取与购买；

 

——观光、游览、体验项目需要投入，游购娱项目需要投入；

 

—— 相关规划、设计方案审批，即需要经费也需要时间；

 

——策划团队、建设团队、运营团队、营销团队的组建与培训；

 

——传统媒体、网络媒体、社交媒体的营销与推广；

 

—— 后续的项目更新、运营管理均需要持续的投入。

 

……

 

一旦你的投入赶不上收入的现金平衡，或者没有新的资金流进来，那么游戏就宣告结束。